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內容來自sina新聞

停擺兩月優質地塊仍遇冷

7月14日，北京土地市場迎來瞭68天無地出讓後的首次賣地成交。此次出讓的昌平沙河鎮北沙河北側LCH-008地塊（下稱"昌平地塊"）和順義新城第21街區地塊（下稱"順義地塊"）均比較優質，但隨著北京整體房地產市場下行的趨勢，優質地塊也並未燃起房企的建融新竹湖口建融全部熱情，兩地塊土地出讓價格均未達到合理價格上限，低溢價成交。

緊接著7月16日拍出的位於石景山地塊、房山地塊及昌平南邵鎮地塊也以低價成交。北京土地市場下半場已經顯現瞭繼續降溫的信號。

優質地塊依舊遇冷

7月14日，土建融苗栗三灣土建融北京市國土局土地交易大廳迎來瞭備受關註的昌平和順義地塊。這是北京二季度停止土地供應以來首次供地，且地塊本身比較優質，開發商關註度較高。土地拍賣當天，土地交易大廳聚集瞭開發商和媒體。

然而，從土地拍賣的過程和最終出讓結果來看，此次拍賣並沒有再現上半年北京地市的火熱。首先參與競價的企業明顯減少，並且舉牌過程十分艱難。兩宗地塊吸引瞭7傢開發商參與競價，其中包括融創、北科建、魯能、首開萬科和金地聯合體等7傢企業參與瞭競價。而這其中不少企業競價過程中未有舉牌，在場上扮演瞭"打醬油"的角色。

而從成交結果來看，昌平沙河地塊僅經過6輪舉牌，最終由北科建以23.3億元收入囊中，溢價率不足6%。而魯能以29.3億元戰勝融創，摘得順義地塊，兩宗地塊價格均未達到合理上限，溢價率不足20%，創造瞭今年土地拍賣價格溢價率的新低。值得註意的是，由於溢價未觸頂，兩宗地塊要求的異地配建計劃流產。

據悉，順義地塊則是昔日"大龍地王"中的一部分，其地理位置比較優越，位於順義中央別墅區核心位置，南部緊鄰地鐵15號線新國展站，交通環境十分便利。距離CBD相對較近，同時區域配套已經比較成熟。此前北京城建一位拿地負責人分析認為，摘得該地塊的資金總量要到40億元左右。顯然即使是優質地塊在現在的市場形勢下也難以達到這種高預期。

北科建集團相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時表示，對於住宅市場業內有個共同的觀點，短期看跌，中期看漲，長期看淡的趨勢，北京房地產銷售市場下半年應該是價跌量微漲的情況，明年的市場尤其是明年下半年一旦購房者重拾信心，或者需求積累到一定程度需要釋放，這種實實在在的需求就會顯現。可以看出在北科建此次的拿地邏輯中透視的是明年年底或者更遠的市場。

"沙河周邊以剛需及改善型產品為主，本宗地塊未來將成為沙河品質最高的一個項目。"亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此次出讓的昌平地塊和順義地塊的優質屬性毋庸置疑。

而7月17日出讓的三宗地塊相比之下則略顯普通。石景山八角第二水泥管廠地塊將配建定價2.75萬元/平方米的自住型商品房項目，為目前北京市場上第二貴的自住型商品房項目，因此在掛出之後也一度成為人們關註的焦點。然而在自住型商品房屢次遭到棄選的背景下，這宗地塊在競拍之前也僅收到瞭一次報價，以15.8億元的低價被該地塊的一級開發商京漢置業摘得。

北京地市開閘加速

7月第三周，北京土地出讓市場5宗土地攬金約88億元，在上半年北京土地出讓金1115.2億元的基礎上又向2000億大關邁出瞭一步。從目前北京市土地整理儲備中心掛出的土地拍賣公告信息可以看到，北京土地市場再次回到加速供地的節奏，仍有10宗經營性用地靜候入市，其中仍不乏"明星"地塊。

最引人矚目的便是在今年2月份曾暫停出讓的"準地王"華嘉胡同地塊。該地塊位於北京西城區金融街附近，是三年多來北京市供應的台中二胎代償貸款全省皆可處理唯一一宗二環內住宅用地，起始價35.5億元。

業內曾預計，其樓面價有望突破農展館地王7.3萬元/平方米的北京單價紀錄，同時，按照50%的溢價率上限計算，也有望沖擊年內總價最高的地塊。此次重新掛牌，地塊的用地性質、出讓面積及掛牌起始價等均無變化。隻是在招標文件中對拿地企業有瞭更加苛刻的要求。

招標文件表明，鼓勵具有城市核心商務功能區開發經驗、具有大型金融機構及金融監管機構服務建設辦公樓的經驗，具有三個及以上10萬平方米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買。對此，有業內人士猜測地塊指定給金融街控股有限公司的痕跡越發明顯。

"華嘉胡同地塊不會以很高的溢價率成交，甚至會以底價成交。"郭毅分析認為，現在土地市場觀望情緒濃重，該地塊的門檻較高，很多房企望而卻步。

除此之外，懷柔區雁棲鎮柏崖廠村地塊也備受關註，起拍價就達到56.8億元，超過截至目前今年總價地王"豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期XJ-0301、XJ-08地塊二類居住、商業金融用地"的49.58億元。而通州運河區域推出的4宗地塊均為多功能用地。

可以看出，北京市在下半年開場推地動力十足，不斷推出優質地塊以帶動開發商熱情，讓低迷的土地市場不至於降入冰點，依舊保持土地出讓金收入。

"現在不是地塊不好，而是大傢的關註焦點都在去庫存上，且地價還是處在高位，大傢還都在觀望。"一位房企人士表示，開發商對北京未來市場還是很有信心的，但目前來看土地的價格還未達到心理預期，即使成交溢價率降低，但是土地樓面地價參照周邊現有房價仍處在高位，房價上漲的速度能否蓋過高地價依舊存疑，導致開發商拿地謹慎。

根據北京2012年到2014年的數據可以算出，2012年北京樓面地價與房價比為0.31，2013年為0.38，2014年這個數值升到0.41。土地成本已經是房企在北京開發項目的最主要成本，幾乎占到房價的一半。

受到房地產市場整體下挫影響，高地價擠壓瞭開發商的利潤，開發商隻能通過提高周轉，薄利多銷。如果市場持續低迷，開發商再拿未降價的土地信心依舊不足。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/14372838672.shtml

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