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內容來自sina新聞

2015年樓市雄起還缺什麼

??3月以來，房地產市場購買力一定程度上被喚醒，部分開發商堅定瞭取證入市的信心。從不同城市區域看，一二線城市的表現明顯強於三四線城市。全國兩會後，針對房地產市場的寬松政策可能會陸續推出，預計整體市場的走勢將會繼續向好，後續改善型需求的入市量將會有所增加

??對於房地產市場，2015年政府工作報告提出，要“穩定住房消費”、“落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

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??頂層設計出臺，市場立即有積極反饋。中國指數研究院最新數據顯示，3月9日-3月15日，“一線城市房地產成交面積環比漲幅35.9%；二線城市環比上漲26.2%；三線城市有5.4%的漲幅”；同期，40個主要城市土地推出量環比增加24%，成交量環比增加205%，出讓金環比增加49%。

??部委和地方政府落實主體責任的步伐也不慢。央行3月1日降息，2月社會融資規模以及人民幣貸款增量均超出預期，濟南等城市對公積金政策進一步調整。

??在此情況下，盡管國傢統計局3月18日公佈的2月份70個大中城市住宅銷售價格依然低迷（70個大中城市同比整體跌幅高達6.0%），但是市場對此並不悲觀，“畢竟這是全國兩會召開前的數據”。

??短短一個月，樓市信心由陰轉晴，政策效力明顯，但市場能不能完全消化政策效力？樓市是否就此見底？

??在接受《國際金融報》記者采訪的數位市場人士和專傢看來，樓市確實有復蘇跡象，但是三四線城市還有待觀察。另外，剛剛實施的不動產登記政策以及正在研究的房地產稅，到底能給市場帶來什麼，尚不確定。

??一二線已回暖

??3月份以來，房地產市場成交量有回暖跡象。中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，“3月份以來，多個城市樓市迎來小陽春。”

??亞豪機構市場總監郭毅認為，全國兩會釋放出寬松信號後，北京房地產市場已趨於穩定，“北京房地產市場不但不缺少購房需求，而且購買力依然強勁，影響市場最重要的是購房者的心理預期”。

??有市場人士預計，3月底北京房地產市場將會加速放量。事實上，自去年第四季度樓市政策逐漸放松後，不僅是北京市場，全國一二線城市的房地產市場均有復蘇跡象。

??從房企買地動作看，為瞭規避三四線城市庫存過剩的風險，房企幾乎將全部精力放在瞭一二線城市的土地市場。中原地產市場研究部的統計數據顯示，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，把全部拿地資金中的92.5%投入到瞭一二線城市的土地市場，也是該數值歷史上首次突破九成。值得一提的是，在京滬廣深四個一線城市的拿地比例高達62.5%，創下歷史新高，而2014年這一比例隻有38.8%。

??中原地產首席分析師張大偉認為，一二線城市需求基礎依然龐大，自2014年四季度以來，一二線樓市的復蘇速度也更為明顯，“持續的政策刺激下，以北京為代表的一二線樓市已經逐漸走出低迷，庫存也出現瞭趨勢性的下調，預計3月份後，信貸政策將繼續放松，有利於釋放購買力”。

??政策繼續照顧

??一些地方政府已落實“穩定住房消費”精神。3月17日，濟南市住房公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，對於首套自住住房已經結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的傢庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買建築面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%。

??在上述房企高管看來，這一文件的力度很大，“不僅放寬瞭首套房認定，而且降低瞭首付標準，是對高層‘支持改善型需求’的具體政策落實”。

??中央國傢機關住房資金管理中心官網也在3月17日發佈通知，“自本月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現4項調整，包括調整賬戶餘額劃定線、15個工作日內完成審批等”。

??據《國際金融報》記者梳理，2014年以來，房地產行業已經歷四輪政策“照顧”。第一輪以各地的松綁限購政策為主，第二輪以央行的限貸政策調整及降息為標志，第三輪是各地紛紛土地貸款屏東來義土地貸款發佈的購房補貼及央行的再次降準，第四輪則是兩會前後，開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。

??在張大偉看來，今年有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開，地方政府還可能將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

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??兩個X因素

??3月起，《不動產登記暫行條例》正式開始實施，並明確用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度，部分中介打出瞭“不動產登記急售，價格可談”的小廣告，根據《國際金融報》記者核實，很多打著“不動產登記急售”的房價並沒有下跌。

??對房地產政策感知最靈敏的莫過於房企。一位房企高管對不動產登記提出瞭自己的看法，“這是好事，對整個行業系統化、制度化的管理非常有必要，但是不動產登記並不具備可以直接使得房價下跌的‘威力’，房價受太多東西的影響瞭，包括現在的杠桿調控、減息等，不動產登記政策頂多算是眾多影響房價的因素中的一個。”

??另一個影響房地產行業的“X因素”—房地產稅相關工作也在積極推進。2014年，稅務總局政策法規司副司長靳萬軍在《關於全面推進依法治稅的指導意見》新聞通報會上表示，2015年將推動房地產稅等相關稅收立法。值得一提的是，兩會上，全國政協委員、財政部副部長朱光耀在回應有關房地產稅的提問時告訴記者，中國怎麼開征房地產稅，仍在研究的過程中。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-23/08535985573881132658847.shtml

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