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  張大偉認為,2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現住宅指數全面下調,樓市降溫已經從點覆蓋到面。

  國傢統計局18日發佈的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,北上廣深新建商品住宅指數首次全線下調。7月,我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環比下降的城市數量達屏東長治農地貸款到64個和65個,分別比6月份增加瞭9個和13個。

  庫存高企 部分城市去化艱難

  上海易居房地產研究院的報告還顯示,7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同,相比6月份均出現上漲。在2013年年末,4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟,致使4個城市的存銷比數據明顯增大,說明庫存去化變得艱難。相較而言,北京(樓盤)存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小,但今年逆轉成為壓力最大的城市,說明北京市場的降溫力度較大。

  還有專傢認為,刺激需求關鍵還要看信貸能否有效釋放出來。張大偉認為,下半年房地產市場將持續調整,而調整幅度要看信貸。他說,當下對市場成交制約最為顯著的是信貸政策。首先,銀行從風險控制角度出發,對房貸審核從嚴。其次,盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快,但由於資金成本提高等多方面因素,首套房貸款利率上浮的現象並未根本扭轉,這加重瞭主導市場的剛需人群的觀望心理。第三,對於廣大改善型需求而言,六至七成的首付門檻極大提高瞭"買一賣一"的普通置換人群的資金壓力。

  成交疲弱 房價底部尚未出現

  但對地方政府救市的做法,陳國強認為,政府救市可能起到反作用,進一步強化看空情緒,使購房者繼續觀望而不是積極入市。在目前庫存量大、消化時間較長的情況下,地方政府救市的舉措產生的效果可能非常有限。

  專傢表示,前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統計局數據顯示,7月末,商品房待售面積55230萬平方米,比6月末增加802萬平方米。

  在張大偉看來,未來降價的樓盤會明顯增加,三季度樓市主題仍是以價換量。目前一線城市的降價樓盤開始增多,並從以往的暗降轉為明降。日前,北京通州的樓盤東亞·印象臺湖項目大幅下調價格,其在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源進行特價銷售,降價幅度分別達6000元/平方米、4000元/平方米。

內容來自sina新聞

  "7月,70個城市中新建商品房價格指數環比下跌城市有64個,二手房環比下調城市有65個,創歷史新高,呈現普跌趨勢。"中原地產首席分析師張大偉表示。

  中國房地產學會副會長陳國強指出,目前部分城市庫存量較大,消化或需幾年,有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區分,而應以土地出讓規模為衡量依據。張大偉也認為,市場已告別絕對短缺,部分城市已經絕對過剩。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/07532871154.shtml

  而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據統計局數據,1-7月商品房銷售面積56480萬平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元,下降8.2%,降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中,住宅銷售額下降10.5%。

  接受中國證券報記者采訪的專傢認為,目前部分城市庫存量較大,甚至處於絕對過剩階段,房價尚未真正觸及底部。鑒於房地產投資下滑對經濟增長的負效應,一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大,四季度房地產市場有望走穩。總體而言,全年房地產投資或保持10%左右的增速。

  不少業內人士認為,考慮到多數城市的房地產庫存水平仍在提升,預計價格下滑趨勢短期內難以扭轉。陳國強認為,房價由漲轉跌的拐點已經形成,但並不意味著房價已經見底。"房價是否見底很重要的一個指標是成交量。成交量恢復到比較穩定的狀態,受此支撐,就可以基本判斷房價將築底,但目前成交很差。"

  面對疲軟的市場,不少開發商認為最艱難的時期還在後面。渣打銀行日前對開發商的調研顯示,開發商對於房地產市場的前景依然看淡,當前房屋建設活動在持續放緩,城市拍賣地塊數量在減少,住宅銷量仍在下降。

  目前,不少開發商已經下調瞭全年銷售目標,並稱將堅持以現金為王的戰略,加速資金回籠,必要時會考慮降價。萬科表示,短期看,部分庫存量高、去化周期長的城市仍將延續去庫存的過程。對於新項目,公司將繼續堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標;同時,將進一步加強庫存去化,確保庫存結構合理。

  "警情"不斷 政策寬松預期增強

  有券商分析人士認為,地產調整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視,這將倒逼調控部門考慮加大政策調整力度,部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策。

  一位房地產研究專傢認為,限購松綁的城市越來越多,最後保留限購措施的可能就是一線城市,但一線城市也可以通過調整限購人群認定標準等手段來加以優化,實現局部放松。

  根據上海易居房地產研究院的統計,一線城市庫存壓力較大。7月,一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米,環比增長4.4%,同比增長27.5%,繼6月份庫存量創新高後,7月庫存繼續攀升。

  楊紅旭表示,未來6至12個月,房地產調控總體朝放松方向發展。地方政府救市力度將越來越大,中央層面仍在推進長效機制建設,如房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等,而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。隨著相關部門繼續實施定向寬松,商業銀行必然會加大支持首套房貸的力度,利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準水平為主、以九折利率水平左右為次的格局。另外,置換性購房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向寬松。

  業內人士認為,信貸突破的方向可能包括調整首套房認定標準,以支持首套房的名義加快信貸投放。另外,放松"認房又認貸"政策,實行"隻認房"政策,以支持改善型住房需求。

  一些開發商則希望政府適度放松行政約束。泛海控股(000046,股吧)副總裁吳道緣表示,本輪房地產市場調整不同於過往的政策因素主導,主要是市場本身的變化。"有形之手"應放開對高端市場的調控,而抓好保障房建設。

樓市庫存"消化不良" 政策調整預期強化

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭直言,由於本輪樓市調整周期的住宅庫房屋二胎銀行有那些存量遠超過2008年和2011年,且中央層面不會強力救市,所以市場調整的時長將超過前兩輪樓市調整期。
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