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內容來自sina新聞
高雄房屋二胎上市房企庫存超2萬億元 年末或 以價換量減壓
??央行11月下旬突然降息，隨後半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現回暖，一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬，給房企的年終業績“釜底添薪”。
??不過，現在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續加溫之上，積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產業中，如何理解存貨的含義?2.2億存貨意味著什麼?在不同城市，不同房企中，房地產存貨現狀如何，需要多少時間來消化?未來，價與量的選擇題如何做，這些問題都將持續考驗房企的綜合能力。
??隨著政策環境改善，土地市場和樓市成交逐漸回暖，但房地產行業存貨仍在高位上是不爭的事實。
??某研究中心提供的統計數據顯示，三季度末，A股139傢房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4傢大房企存貨環比微增3%;15傢中型房企存貨較年初上升瞭25%;120傢小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。
??不過，昨日(12月9日)中原地產研究報告顯示，北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關，全年將有望突破3500億。
??中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房地產行業的整體趨勢還是體現為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金，使資金成本進一步升高，也會影響到房企的周轉速度，使得去庫存的壓力進一步加大。
??三季度庫存持續攀升
??某集團研究員陳開朝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企存貨包括已購置土地、新開工後建設投入以及拿到預售許可證的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售)。
??某研究中心的統計數據顯示，從庫存走勢看，A股139傢房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續攀升。
??從增速看，2011年139傢房企庫存同比增長43%，2012年同比增長19%，2013年同比增長26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻，但庫存依然保持快速增長態勢。
??某的研報指出，前幾年庫存快增是因為大好行情拉動，庫存中很大部分是土地投入，屬於正常的庫存增長;今年房企拿地銳減下庫存繼續激增，是因為銷售端遇阻，屬於非“常態”的庫存增長。
??陳開朝分析，從房價與庫存走勢看，2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%，庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前，房價主要跟供需有關，行業庫存對房價的影響較小。2014年以來，房企拿地力度銳減，建設投入雖然也有所下滑，但在高周轉下，建設投入依然保持較快的增速
??(這從全國的房地產投資增速中可看出)。今年由於總體行情調整，銷售端受阻(大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動)，所以房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作，加大打折促銷力度，整體房價因此下滑或持穩。”
??土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利地產為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。
??住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，銷售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫存有待市場的整體轉暖，開發商也需要在價格上做文章，拓展更多的銷售渠道，去以價換量。
??15傢中型房企凈負債率“高危”
??陳晟告訴 《每日經濟新聞》記者，目前房產行業的主要形勢是千方百計去庫存，對一些中小企業甚至會造成生存上的壓力。庫存的高企，也使一些地區的房價滯漲。對於一些非常有把握的城市，房企可以進行一定的土地儲備，而不是大面積的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫存問題，根本原因是市場供需壓力。
??“總體上看，同樣是庫存快速增長，但不同的行情下，對房企的意義迥然不同：行情好時，高庫存將支持企業快速擴張，盈利、負債、資金運營等財務指標不斷改善;行情不好時，高庫存會推高企業負債率，財務趨於惡化。”陳開朝表示。
??某研究中心統計數據顯示，三季度末，A股139傢房企凈負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規模的房企分化較大：4傢大房企凈負債率為62%，環比下降2個百分點，負債水平合理;15傢中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線;120傢小房企凈負債率109%，環比微增1個百分點。
??對於大型房企和中型房企的劃分，某方面表示，A股大型房企就是大傢熟知的招保萬金，中型房企主要是年銷售業績或年營業收入接近或超過100億元的房企，很多是曾經進入過TOP50榜單的房企。
??上述15傢中型房企包括中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設、榮盛發展、濱江集團、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實業等。
??上述機構認為，凈負債率方面，如果高周轉房企突破150%，非高周轉房企突破120%，企業會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發生資金鏈斷裂風險。“按上述標準，15傢中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線，明顯進入高危狀態。”
??很顯然，去庫存和市場需求的波動有明顯的關聯。在新城控股高級大學助學貸款率利多少二胎年息副總裁歐二胎房屋借款怎麼貸款比較會過件陽捷看來，房地產市場需求不足的原因之一，還包括城鎮化人口增速放緩。
??一二線城市成交仍受制庫存
??臨近年底，土地市場似乎迎來暖冬。上周，某監測的40個主要城市共推出各類土地187宗，較上周增加85宗，推出面積887萬平方米，較上周增加386萬平方米;南京、武漢和天津推出量較大。
??中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風險，房企更加紮堆一線城市。同時，信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現瞭企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場抄底。部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增加。
??某報告還顯示，二線城市供應量上漲七成，二線代表城市共推出土地147宗，較上周增加59宗，推出面積800萬平方米，較上周增加338萬平方米，環比增加73%。
??成交上看，張大偉說，整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫，但依然處於高位，預計12月市場成交將依然處於高位。
??他還同時介紹說，11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業主更是堅挺報價，小部分業主開始有提價意向。
??不過，樓市整體成交火熱程度仍然受制於高庫存，即便一線城市也存在同樣問題。
??根據鏈傢地產市場研究部統計，截至12月7日，北京新建商品住宅庫存量為93430套，雖然在政策環境的利好下，客戶的入市積極性有所增加，但是與9萬餘套的庫存相比，房企的去化壓力依然較大。
??亞豪機構市場總監郭毅介紹，當前北京樓市庫存主要集中在郊區新城，近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主，同一個區域多個樓盤同時推盤，再加上區域內前期並未消化的庫存，造成在售項目銷售壓力巨大，區域庫存有所攀高。
??二線城市也同樣面臨類似問題，杭州透明售房網數據顯示，杭州市區11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創下歷史新高。某數據顯示，雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少瞭21%，但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。
??鏈傢分析師張旭認為，目前各線城市都存在庫存壓力，樓市成交逐漸回暖基調已經較為確定，但是不會出現恐慌性購買，房價估計仍然會保持在平穩區間。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/08225948240080815843976.shtml
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