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內容來自sina新聞
房企轉型平均去化率60% 追求絕對利潤
?相較資金雄厚的千億房企，與平均銷售去化率60%的中型房企，曾經依靠快周轉令總資產迅速翻番的百億房企，正從抬杠桿、高周轉的模式中醒來。
??結束瞭地產行業風雨飄搖的2014年，萬科手握史上最多627億現金在試錯。
??根據同花順的統計，在目前公佈年報的房企中，萬科、保利、招商依舊維持地產A股貨幣資金前三甲的席位，如是已然多年。
??“我去聽萬科的發佈會，鬱亮提到過，萬科是想把一些資金回籠後投資到其他領域，他也不停強調萬科在改革或者說轉型，所以預留特別多的資金。”交銀國際房地產行業分析師謝騏聰告訴理財周報記者。
??現金、轉型、去化、庫存、毛利，是回望2014年，房企懸在心尖的考量指標。
??基因的千差萬別決定瞭不同生態環境下房企迥異的發展抉擇，但融資成本卻是他們同樣的救命稻草。“不論大型房企還是小型房企，整體融資成本都有一個上升的趨勢。”謝騏聰補充道，“包括總負債水平和凈負債比率都是如此。”
??相比資金雄厚的千億房企，和平均銷售去化率60%集中回歸一二線城市核心區域的中型房企，對於曾經依靠高周轉、高杠桿模式令總資產迅速翻番的百億房企而言，快速調整庫存結構、保毛利率則是最為當務之急的工程。
??“我覺得在今年下半年到明年，是一個重新調整資產結構比較好的機會。”睿信咨詢高級副總裁郝炬認為。
??大型房企：現金為王多棲探路，轉型試錯
??“其實這也是一個趨勢，像萬科這麼大的房企，有2000多億銷售額，把這些資金全部用來買地的話，其實也不一定能夠有這麼多機會。”謝騏聰解釋道。
??大型房企們最初通過合作擴大規模，當規模效益逐漸增大後，則再開始思變。
??“最開始是簡單追求規模，一旦到瞭一定規模之後，發展會比轉型更慢。”郝炬總結道，按照上市房企的正常周轉率計算，當銷售額達到200億，就意味著總資產在500億左右。“500億總資產其實已經是很龐大的量瞭。”
??“那時候的規模，是領先企業的規模增長低於普通企業，這種增長很大部分來源於合作和收購。”郝炬如此解釋，“從總體市場來看，當整體增量速度放慢，存量整合變成最大的擴張空間。”
??舉例而言，萬科、保利、招商、金地四傢傳統的從華南地區崛起的房企，除瞭體量，還有一項指標也長期保持在行業高位——少數股東權益。房屋二胎 當鋪房屋二胎利息貸款全省皆可處理
??“他們從2011年左右開始，就已經南港房屋增貸在做這類整合，從那幾年開始，迅速擴張放大。”郝炬表示。但規模改變不瞭盈利能力，在面對變化中的市場時，如何突破持續發展和增長的瓶頸是更重要的議題。
??於是，在銷售額破兩千億，同時卻被勁敵綠地趕超之後，萬科想到更多的是在新業務擴張的發力。
??所以總裁鬱亮才如前所述，強調控制著大量現金流的重要性。“在市場不好的情況下，手持現金反而會有更多機會，尤其對龍頭企業，可能會有更多的並購機會和更多獲取合理土地進行補貨的機會。”郝炬如此認為。
??在上周的業績會上，鬱亮提到瞭萬科商業模式重構重點在住宅業務、出租物業、新型商管、度假養老四大板塊。而目前已經確定的三大事業部是物業、商管、物流，計劃中另有兩個事業部尚是空白，預計備選范疇包括養老、教育、產業地產等。
??“我的瞭解是，萬科在去年年初成立瞭一個戰略試錯委員會，下面設置瞭11-12個小事業部，分到區域公司做創新嘗試。”郝炬告訴理財周報記者。
??對於超千億規模的房企而言，現金流就是底氣，在此情三重二胎房貸況下，他們有更多的機會把觸角延伸。
??保利地產同樣在年報中提到瞭“現金為王”的重要性，並表示要創新融資方式，調整負債結構。根據同花順統計，在“萬保招金”中，保利的毛利率水平僅次於招商地產，高於萬科和金地，而在傳統的住宅開發之外，保利旗下房地產基金——信保基金，在2014年末基金管理規模為280億元，同比增長40%。
??剛剛落實完母公司中建集團對其註資的中國海外發展，也提到瞭“強化現金流管理”，註資完成後，中海外將擁有中建股份和其子公司的物業組合，除瞭一以貫之穩居高利潤龍頭位置之外，更強調使投資物業盈利比重達到集團盈利的20%。
??銷售額居於“華南五虎”之首的恒大地產依舊走快速周轉戰略。在2014年末，恒大留有595億元的現金餘額，旗下有305個項目，據管理層表示，爭取每個項目在6-8個月開盤，通過讓利快速營銷。
??恒大在2014年核心業務利潤率達10.8%，毛利率維持在28.5%。業績報告顯示，策略上，恒大將強化銷售及回款，項目拓展向一二線城市適度傾斜，並向城市中心區靠攏。
??轉型方面，主席許傢印則提出計劃在三年後，將旗下礦泉水產業集團、糧油產業集團、乳業產業集團分別在香港分拆上市。
??集團近半銷售貢獻來自一二線城市的碧桂園，引入合夥人機制，力圖完善和打造覆蓋百姓全生命周期的業務平臺。2014年，其建築與裝修板塊實現收入約214.5億。
??“世道不好的時候，風險控制能力顯得很重要”，睿信咨詢高級副總裁郝炬認為，此前碧桂園與恒大主要依靠大范圍佈局、高周轉迅速擴大，最為明顯的優勢便是土地成本非常低。而碧桂園在建安成本的控制上亦有其自身優勢。
??中型房企：升庫存去化率平均60%
??“我們在過去十年裡的整個開發量是超於銷售承受能力非常多的。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮感慨道。
??其表示，在過去高速發展的市場階段，房企多采用滾動開發項目的模式。“這樣就能用很少的資金啟動很大的項目，把第一期項目的資金回籠，再去滾動開發第二、第三期。這在市場非常活躍時，資金是可以應付過來的，但近期市場已不如往常。”
??蔣尚禮向理財周報記者提供瞭一組數據：在2005年至2014年期間，全國新開工面積有105億平方米，平均一年新開工11億平方米，十年間銷售83億平方米，此意味著，這十年間，還有剩餘22億平方米未銷售。
??“這個數量是非常驚人的，按照平均一年的去化量要用32個月完成的標準計算，相當於用兩年半的時間才能把這些庫存消化完。”其表示。“我們在過去10年裡，新開工面積的增長率是11%，銷售面積增長率是13.7%。雖然銷售增長率快一些，但還是消化不瞭新開工的體量。”
??蔣尚禮總結道，在庫存如此龐大的前提下，如果房企依舊沒有把公司現金流、資金鏈整理順暢，則“很容易被市場的庫存拖死”。
??在這其中，去化率指標就是被緊盯的對象之一。
??根據交銀國際分析師謝騏聰的觀察，目前行業普遍的可售資源去化率在60%的水平。
??“全國規模比較大、品牌實力比較強的公司，去化率會相對高一些，比如萬科、中國海外發展。”謝騏聰告訴理財周報記者，除此之外，在中型房企中，世茂房地產雖相比前幾年下降很多，但仍有60%，合景泰富亦是這一數據。
??而在金英證券房地產行業分析師關寶芝看來，“除瞭中海外，去化（相對中海外）少一點的方興，和銷售極強的融創中國以外，其實很多房企去化率也不是特別高。”
??與核心指標去化率最為相關的，是房企庫存的佈局城市、所在區域和產品類型。
??“比如說，如果去年在三四線城市佈局比較多的房企，去化率會比較低。”交銀國際分析師謝騏聰解釋道，從區域而言，如果位置處於一二線城市中較偏僻的地區，同樣去化能力會很弱。
??綜合前述分析師的觀察，在中型房企而言，華潤置地有較多項目集中在二線城市，世茂房地產在一、二線城市佈局較多，除此之外，合景泰富、方興地產同樣如此。
??“另外遠洋地產在一線城市佈局也比較多，所以我覺得如果一線城市回暖，要提價的話，它這類房企業績回暖的力度也會比較大。”前述分析師表示。
??而在三四線城市仍留有較多庫存積壓的上市房企，則包括碧桂園、雅居樂，與中國海外發展互補產品線的中國海外宏洋，和主力集中在河南省的建業地產等。
??就所在區域來看，“雅居樂的去化就不是太好，雖然他們很多佈局在二線城市，但不是很核心的位置。”
??前述分析師列舉到，“還有部分旅遊地產項目也有比較大的去化壓力，比如雅居樂在海南的清水灣項目一共900多萬平米，雖然說每年都是海南地區的銷售冠軍，但是現在政策環境下，旅遊地產的購買力嚴重被削弱，他們在雲南大理的旅遊項目銷售也挺慢的。”
??超級大盤項目同樣面臨去化難題。“在煙臺、長沙、常州、貴陽這些地方，開發商圈下幾百萬平米的特大樓盤，但基本上這些樓盤在後期開發、銷售上，壓力都非常大。比如貴陽，貴陽一個樓盤就涵蓋瞭全貴陽人口的購買力，有些地方單靠調控沒有用，要回歸到根本供給和需求的關系上去調整。”謝騏聰表示。
??百億房企：弱化高周轉，受制毛利
??百億房企開始從抬杠桿、高周轉的模式中醒來。
??陽光城和泰禾集團無疑是2014年高杠桿的典型。根據國泰君安測算，2014年中期，陽光城凈負債率高達239%，同期廣發證券測算的數據更是指向400%。
??國信證券測算的泰禾集團2014年中期扣除預收款後的資產負債率為85%，凈負債率為479%。
??當然，二者也有差異，同花順統計顯示，由於泰禾集團尚未發佈2014年年報，在去年中期，主打豪宅+剛需的泰禾毛利率達到49%，主推剛需的陽光城毛利率為29%。
??高杠桿換來的，是超快的增長速度。
??就總資產來看，泰禾集團與陽光城近三年幾乎都是以超過翻番的速率擴張，在去年中期，此二者總資產同比增幅分別為125.87%、91.72%。
??而同樣2014年年度銷售額在200億上下的香港上市房企旭輝控股，毛利率略低於陽光城， 在中期其總資產同比增幅為30.45%。
??“從早期的龍湖，後期的陽光城，到現在的泰禾，都曾出現超常規增長，達到每年50%，甚至某一年增長幅度到瞭80%-100%。”睿信咨詢郝炬回憶道。
??其也指出，在當前市場環境下，這種情況“恐怕很難瞭，維持一個穩定的增長就可以瞭”。
??在2014年的年度報告中，陽光城表述道“圍繞‘有質量的增長’這一核心，調整企業運營節奏，實現‘穩增長、調結構、保利潤’三大短期戰略目標”。回溯2013年，陽光城並無涉及此類內容的語句，對於核心競爭力的表述是“精準投資、高效運營、適銷產品”。
??“資本市場也不相信房企所說的快周轉故事瞭。”億翰智庫上市房企研究主任張化東解釋道，以往的快周轉模式，在遭遇土地價格比房價上漲更快的情況之後，再提擴大規模，就意味著利潤為負數。
??在郝炬與房企高管進行戰略研討時，大傢形成瞭一個共識：前幾年房地產企業是通過提升內部效率、高周轉模式實現快速增長，但2014年低迷的市場環境，令這種不健康的增長模式迅速現瞭原形。“高周轉就意味著高庫存，因此一件很重要的事情就是調整存貨結構，有些項目要緩建，有些項目要快建。”其還補充道，在當前環境下，“大傢預期整個去庫存還需要一定周期。我覺得在今年下半年到明年，是一個重新調整資產結構比較好的機會。”
??交銀國際分析師謝騏聰同樣認為，之前過分追求規模的房企，要短時間內轉變成註重利潤的公司其實並非易事。
??如今的情況是，曾迷戀於高周轉模式的公司，此前投下不少低毛利率的項目，且在當下尚未回籠這些項目的資金。“在短期內，其實這種情況還是很難改變的。”謝騏聰分析表示，“除非房企把之前1-2年內投下的項目變現，把現金拿回來，重新投資比較高毛利、高利潤的項目。”
??在其看來，改變現狀的最好方法，是回歸大本營，並著手投資有穩定收入的商業項目。據其瞭解，此前有房企曾考慮通過合作經營解決自身毛利率低且資金緊張的問題，但權益分散並非好事。
??“在客戶比較熟悉他們的地方，做一些城市綜合體，或者一些市中心的項目。因為商業項目、寫字樓項目都有高毛利率的特質，這樣就有可能改變整體土地儲備質量偏低的情況。”
??金英證券分析師關寶芝則表示，企業可以通過把自身融資成本降低解決這一問題。“就算毛利率不變，但是成本下調，對於純毛利還是可以有改善的。”
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/08305993178136337237295.shtml
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