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內容來自sina新聞

2胎借貸是甚麼缺錢急用哪裡借錢專傢稱以房養老隻是看上去很美很少國傢采用

  近期，在保監會發佈開展"以房養老"(個人住房反向抵押貸款)保險試點指導意見後，盡管官方一再宣稱"以房養老"隻是促進養老服務的舉措之一，隻是試點性舉措，但由於該養老形式將"住房"和"養老"兩大最關系民生的話題聯系起來，導致老百姓對這一西方"舶來品"的關註熱度開始升溫。據悉，有的金融機構，甚至是房地產中介開始設計和推銷"以房養老"產品；近期各地發佈的發展養老產業政策文件中也均提出要開展"以房養老"；北京已經將人口老齡化嚴重的右安門街道作為"以房養老"的試點。

  那麼，"以房養老"在國際上施行的怎麼樣？在中國的適應程度有多高？在我國整個養老保險體系中將扮演什麼樣的角色？進一步，住房在未來養老中到底應該發揮多大的作用？

  長期行政幹預的"計劃生育政策"和我國養老預案安排(資金和制度)上的不足，導致瞭我國"未富先老"、"老齡化人口占比急劇增加"(10年後我國老年人數量將從目前的2億上升到3億)。我們一邊要籌措養老資源、彌補養公教人員優惠貸款二胎年息老欠賬，一邊要應對突如其來的養老需求。因此，政府首先要做的工作就是讓全社會對未來養老形勢有一個客觀的、清醒的認識，知道養老非常不容易，處理不好不僅會影響社會穩定，而且可能會拖垮經濟(如日本和"歐豬五國")；接下來，政府要讓全社會關心老齡化、關心怎麼養老，並集中智慧來動員各種養老資源，探索適合中國的養老形式。

  縱觀全球，住房是老百姓最大宗的資產，在社會保障中占據重要位置。一般來說，社會保障越不完善的國傢，住房替代社會保障的功能就越突出。即使是社會保障非常健全的美國，老百姓靠房子來養老也是普遍現象。據美國金融消費者保護局2012年的數據，美國超過一半的62歲以上老人全部資產的55%是房產。因此，美國老年人靠房子養老很普遍、形式多樣。例如，將大房子換成小房子、將價值大的房子換成價值小的房子、將房子多餘的面積出租等，以此來補充養老金，或幹脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押("以房養老")等。

  2012年發佈的《中國傢庭金融調查報告》顯示，房產占我國傢庭總資產的70%，而美國隻有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保"空賬"還沒有補足的情況下，住房在未來就必然會承載社會保障的功能，特別是養老保障功能。我國城鎮居民之所以熱衷於買房，一個重要原因就在於社會保障不健全，未來在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等於抵禦未來的不確定性。事實上，我國"養兒防老、房產傳兒"的傳統養老，也是一種變相靠房子養老的形式，背後道理就在於住房是傢庭最大宗的資產，承載著養老保障的功能。

  "以房養老"看上去確實很美，老年人不僅享有房屋居住權，還能定期領取養老金、享受金融機構提供的養老服務直至身故，不增加養老成本的情況下解決瞭養老問題。但是，該養老模式對於房屋價值、健康壽命、醫療費用、法律信用的評估有非常高的要求，即使是發達國傢，選擇該養老模式的比例也不高。根據相關數據，歐盟各國在2007年共簽署瞭45238個住房反向抵押貸款合同，僅占歐盟所有抵押貸款數量的0.1%； 2012年6月，美國的一份報告表明，全美符合申請住房反向抵押貸款條件的2400萬人中，僅有2%-3%提出申請，到2011年共有58.2萬例申請者，而同期其他類型的房屋抵押貸款申請超過瞭6700萬例。

  除瞭不確定的醫療成本、法律信用外，我國住房市場沒有經歷過完整的波動周期，而城市規劃在不斷調整，未來房價走勢和房屋殘值的可預測性較差，難以獲得各方信賴的房屋價值評估結果。而且，對於老年人壽命和健康評估也會存在較大的爭議。因此，即便在政策上鼓勵，我國老年人選擇"以房養老"的案例也不會很多。

  當然，30年的計劃生育政策下，我國"失獨老人"、子女無暇照顧的"有房老人"並不在少數。"以房養老"在一定程度上能為這部分老人提供一種自願的養老選擇，而且能夠與出資保險機構的醫療護理連接起來，為老人提供全面優質的養護服務，而並不僅僅是養老資金。

  盡管"以房養老"在中國水土不服，但這並不是住房養老功能的全部。養老離不開人工服務和場所服務，在人力成本、租金成本、醫療成本快速上升的情況下，未來養老成本將會出現明顯的增加。目前，全國每千名老人擁有17.7張床位，公辦養老床位遠遠不夠。另據筆者調查，非公辦養老機構的床位和護理費用不是普通人能夠接受的，而養老地產是為瞭賺老年人的錢。例如，近期深圳兩幅養老福利性用地出讓的樓面地價接近1.5萬元/平方米，床位費可想而知。在養老金儲備不足，而住房又是老百姓最大筆資產卻無法通過流動實現價值的情況下，未來需要跳出狹義的"以房養老"，專註於如何讓有價值的房屋流動起來、最大限度地利用其資源和資產屬性，緩沖養老金不足和養老成本上升的矛盾，圍繞住房來設計養老政策和產品。

  在筆者個人看來，城鎮老年人住房大多集中在市中心，盡管住房較為陳舊，但公共配套好、價值潛力大。可以選擇置換郊外養老資源集中的住房，以住房差價來補充養老金；可選擇置換租金較低的住房或養老院，以租金來補充養老金；可通過舊城改造、提升片區價值來將房屋增值部分變現來補充養老金；也可探索"房屋信托養老"、"房屋出售理財"等形式。當然，所有這一切，應該是建立在本著為養老服務的基本取向，而不是以養老之名賺取老年人住房價值的前提之下。

  (作者為深圳市房地產研究房貸二胎 房貸二胎試算中心高級研究員)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/08422696454.shtml

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