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內容來自sina新聞
開發商違約擔責並非都要支付違約金
上月結束的2013年夏季房交會上，大連仲裁委員會及北京市融商律師事務所為廣大市民提供瞭公益法律咨詢，在展會期間共解答咨詢400餘人次。其中，房地產調控政策、商品房買賣糾紛、離婚中房產分割等是廣大市民最為關心的問題。展會後，記者就這些廣大市民關心的典型問題，采訪瞭大連仲裁委員會發展處吳少雲副處長及北京市融商律師事務所馬文龍律師，希望他們的詳細解答，能夠供遇到此類問題的其他市民參考。
房屋增值瞭，如何分割？
【問題一】 張先生婚前全款40萬購買瞭一套房屋，婚前辦理產權證，婚後升值至80萬元，離婚時，他妻子要求分割增值部分40萬元的一半20萬元可以嗎？另外，他婚前還購置瞭一套60萬元的房屋，婚前付款20萬元，婚後付款40萬元，婚後取得產權證，現在增值至120萬元，離婚時，他妻子提出婚後辦的產權證，就是夫妻共同財產，要不房子歸她，要不就給房子的一半錢60萬元？
【專傢解析】
1、對於第一套房屋，根據《婚姻法》的規定，應當認定為張先生一方婚前個人財產，根據《婚姻法司法解釋三》的規定，對於婚前個人財產在婚後的孳息和自然增值不是夫妻共同財產。也就是說一方婚前購置的房屋婚後增值部分不能作為夫妻共同財產，離婚時，張先生妻子無權要求分割增值40萬元。
2、張先生的另外一套房情況與第一套房不同，雖然房屋所有權證是在婚後取得，但不能想當然地認為就是夫妻共同財產，根據《婚姻法司法解釋三》規定，應確認張先生為房屋所有權人，但對婚後共同還貸的40萬元，其妻子有權要求分一半，同時對於增值的60萬元，考慮配偶一方參與還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。
開發商晚交房瞭，違約金卻要求少給，合法嗎？
【問題二】房地產調控政策已經實行瞭三年，中小房地產開發商資金困難，施工進度受到瞭一定的影響，很多在建樓盤出現瞭逾期交房的現象，市民李先生就遇到這種情況，他購買的商品房已經晚交房一年多，約定的違約金是已付購房款的日萬分之五，已付購房款115萬元，計算違約有7萬多元，開發商講即使賠違約金也隻同意賠償同地段同類房屋租金標準的違約金，隻有不到2萬元，這樣賠償合法嗎？
【專傢解析】
最高人民法院《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》指出，對於房地產開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調解工作，確無調解土地貸款高雄六龜土地貸款可能的案件，可以根據案件的具體情況，依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題，可以在實際損失的基礎上上浮30%判決開發商承擔違約責任。
在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現其對房屋占有、使用、收益之目的，同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性，因此，如果開發商主張逾期交房給購房者造成的損失相當於同地段同類房屋的租金，並請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據，人民法院可以對違約金進行調整，根據法律規定民間二胎 民間二胎房貸轉銀行貸款全省皆可處理，在上述租金標準的基礎上，人民法院應當上浮30%判決開發商支付違約金。
開發商原因晚辦產權證，不給違約金怎麼辦？
【問題三】 趙大姐購買瞭一處開發商的房子，前年就交房瞭，但到現在也辦不瞭產權證，找開發商要違約金，開發商說雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定的很明確，自房屋交付之日起，因為開發商的原因不能辦理產權證超過一年以上的，由開發商負責繼續協助辦理，開發商說我們一直在積極協助辦理，因此不存在違約行為，雙方沒有約定違約金，因此不同意賠償違約金，趙大姐認為應當根據商品房買賣合同司法解釋的規定，按照金融機構計收逾期貸款利息賠償。開發商不賠違約金合法嗎？
【專傢解析】
根據《合同法》第一百零七條規定，承擔違約責任的方式包括：支付違約金、繼續履行、采取補救措施、賠償損失，當事人可以選擇其中的一項或幾項同時並用，支付違約金並不是承擔違約責任的必要方式。本案中，合同第十五條不僅約定瞭開發商提供相關資料的義務，而且約定瞭開發商承擔違約責任的方式，即"繼續協助辦理"，雖然該約定沒有約定承擔違約金的方式，且對繼續履行沒有做出必要的限制，有限制購房人權利和免除開發商責任之嫌，但該條款畢竟是當事人真實意思表示，並且對違約責任的承擔方式約定的清楚明瞭，屬於雙方在辦理產權證上有特殊約定，不屬於沒有約定或約定不明的情況，因此不能適用司法解釋的規定，即按照金融機構計收逾期貸款利息計算。 記者邊琦
新聞來源http://d房子2胎增貸缺錢急用哪裡借錢l.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/08012325727.shtml
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