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北京二手房市場觀望持續 小戶型唱 獨角戲

  "最近一個月，我們門店就成交瞭兩套二手房，都是100多萬元的小戶型。"在亦莊，21世紀一個門店的業務員小李告訴北青報記者，"在去年這時候，我們門店一個月能成交十幾套，多的時候能上二十套，而且大戶型高總價的二手房也時有成交。今年以來，市場持續觀望，不僅成交量嚴重萎縮，而且大戶型高總價的房子幾乎無人問津，隻有小戶型低總價的房子才偶有成交。"

  春節過後到現在，北京樓市一直處於低迷狀態。記者從中介瞭解到，在成交量大幅萎縮的同時，成交的戶型面積和總價也都有所下降。小戶型低總價房產在總成交中所占的比例有所上升。

  低總價二手房成交占比上升

  榮華中路是貫穿亦莊核心的主幹道，這條路沿線的樓盤多為近幾年交付入住的二手次新房。再加上這一區域是整個亦莊生活配套最成熟的區域，因此這裡成瞭亦莊二手房密集成交區。各大二手房中介也都在榮華中路沿線開設門店。上周，記者來到這一區域走訪時發現，各傢門店前業務員們都在三五成群地聊天，與以往忙碌的時期相比，他們閑瞭很多。

  21世紀的業務員小李說："從春節過後，他一套房子都沒賣出去。好在這段時間租賃市場火。"他隻能靠出租房子來維持業績。據他介紹，最近一個月，他們門店隻成交瞭兩套小房子，總價都是100多萬元。榮華中路沿線的二手房最低也得25000元每平方米左右，100多萬元也就最多隻能買個70多平方米的小戶型。

  據瞭解，這種情況並不是個例，各傢中介門店的情況都差不多。在當前市場低迷的情況下，小戶型低總價房產占總成交的比例有所上升。據有多年二手房買賣經驗的小李分析，對於小戶型的置業者來說，他們大多是剛需置業者，以自住為主，房價暫時的漲跌對他們影響並不是很大。而且小戶型由於總價較低，因此抗風險的能力也較大戶型更強。所以，在市場不好的情況下，小戶型低總價二手房更容易成交。

 南崁二胎房貸 大戶型二手房成交難，議價空間加大

  顯然，在當前市場還未走出觀望之時，買房人出手都比較謹慎。尤其是對於大戶型需求來說，在市場走勢不明朗之前，寧可選擇觀望。萬一出手的時機不對，有可能會損失慘重。因此，這一段時間大戶型二手房看房人都少瞭很多，成交更加困難。

  從我愛我傢的房屋交易數據來看，140平方米以上大戶型房源的交易均價出現小幅下跌。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，

  近一年多來的購房人群主要以資金實力相對有限的首次置業和首次改善的剛性購房需求為主，首次置業人群較多關註的是100平方米以下的中小戶型，首次改善的傢庭則關註更多的是100至140平方米之間的中大戶型，而對於140平方米以上的大戶型房源，一方面，大戶型總價高，首付款和月供比例大，對資金實力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營業稅，稅費成本較高；第三，大戶型房源流動性要比中小戶型差，日後不管是再次出售，還是出租，都比中小戶型困難；第四，傳聞已久的房產稅，也使得部分購房人群在購房時更偏向中小戶型。

  此外，胡景暉表示，從去年四季度，尤其是十八屆三中全會前後，京七條的出臺，以及樓市調控從緊的表態，使得購房人群觀望心態加重，購房需求明顯萎縮，在此背景下，選購大戶型的購房人群數量更是率先減少，需求的下滑造成瞭大戶型房源均價率先出現松動。

  剛需支撐小戶型

  盡管市場仍處於觀望之中，經紀人小李從春節後一套房子都沒賣出去，但他對後市仍比較樂觀，"想買房的人還是很多的，尤其是剛需置業者，遲早都得買。"他認為，在目前市場觀望的情況下，正是買房人出手的好時機。

  對於目前還沒有房子的首次置業者來說，經紀人小李覺得應該先從小戶型入手，"先買一套小戶型對首次置業者來說是不錯的選擇。因為小戶型受市場波動的影響不大，即使市場不好，小戶型也沒有大戶型降價那麼多。而且將來再置換大房子時，小戶型也比較容易出手。對於投資者來說，小戶型也是不錯的選擇，出租回報率也比大戶型高。"文/本報記者 周宏



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08032662695.shtml

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