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內容來自sina新聞
京城豪宅受困預售證
進入二季度以來，北京市的預售監管再次升級。有消息稱北京市住建委對於那些售價明顯高於一般水準的豪宅實施瞭入市的配額管制，以避免拉高整體房價，確保北京房價總體穩定。如何取得預售證，成為當前京城豪宅營銷的難點。
"從今年4月份開始我們就經常接到住建委的電話詢問我們樓盤的網簽套數和價格信息。如果我們上午簽瞭一套價格在7萬元/平方米左右的房源，下午住建委的電話便會應聲而至，我們被告知不能再簽瞭。而如果一個月簽瞭四五套這樣的房源，那麼我們便會被告知本月的網簽將會暫停瞭，下個月是否能拿到網簽還要等住建委的通知。"
一位在北京朝陽區某高端樓盤的銷售負責人向二胎年息貸款全省皆可處理安傢記者如此講述瞭其樓盤前期面臨的政策窘境。京版國五條出臺以來，預售證成為瞭北京市調控房價的一張王牌。有的開發商甚至用"拿證難難於上青天"來形容其樓盤拿證的困難。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，從今年4月1日"京19條"出臺至6月15日，共有53個樓盤獲得預售許可證，而去年同期則有70個樓盤獲得預售許可證。
特別是對於那些售價在4萬元/平方米以上的高端樓盤而言，預售證的取得更是困難重重。不僅如此，這些高端樓盤不僅在申請銷證時會受到行政價格管制，在取證之後也會受到行政配額的鉗制。
限價升級：高端新盤入市困難
今年3月30日，北京市出臺瞭被稱為最為嚴厲的房地產調控措施的國五條實施細則。與全國其他城市的實施細則不同的便是--北京版的實施細則強化瞭行政的幹預。根據細則的規定，從今年4月開始，隻要一個樓盤的擬售價格無法獲得住建委的認可，便將無法獲得預售許可證進入市場。這意味著，北京市在調控房地產市場上，已經從"限購"直接走向"限價"。
特別是進入二季度以來，北京市的預售監管似再次升級。有消息稱，北京市住建委對於那些售價在40000元/平米以上的高價房在入市的過程中實施瞭配額管制，以避免拉高整體房價，確保北京房價總體穩定。所謂的配額管制，即超過一定價格的高價樓盤，每個月限制批預房貸第2順位銀行年息貸款全省皆可處理售證的數量。
據北京市住建委有關人士介紹，目前主管部門嚴格執行著"不超過區域均價、不高於往期價格"的審批標準台中2胎代償缺錢急用哪裡借錢。據悉目前北京市住建委已扣押瞭近40個被指報批價格過高的高端項目的預售證不予發放；政策威懾之下，而原本計劃在近期入市的多個高端項目，都暫緩瞭開盤時間。
"很多高價盤有市場的支撐不願意下調預期，也就無法從住建部門取得預售證。"一位業內人士如此表示。據悉，北京多個高價項目因預售證卡殼而推遲入市。5月北京公寓豪宅出現今年以來首次無新增供應，且前5個月的現房供應比例已明顯提升。
記者查閱北京市住建委的官網發現，整個五月份隻有14個項目取得預售證入市銷售，這其中高端項目隻有位於沙河區域的別墅類項目九章花園一個。相比較去年五月25個入市的項目以及三個均價在4萬元/平方米以上的高端項目的同期數據，出現大幅收縮。六月份以來，北京取得住建委頒發的預售證的項目有燕西華府、金地·朗悅等12個項目，其中均價在4萬元/平方米的高端項目僅有位於孫河的別墅類項目原著花園，較之去年六月份入市的均價在4萬元/平方米以上有遠洋和苑、招商上苑等四個項目亦明顯減少。
據一位朝陽區某高端項目的銷售經理對記者透露稱，從4月份開始他所供職的項目便遞交瞭預售證申請，但是至今已經兩個多月過去瞭，該項目還未獲得審批。"問題全部集中在價格上面，它是住建委審批的唯一衡量依據，超出價格紅線的話，預售證審批就過不瞭。"該經理介紹，據他瞭解，除瞭上報給北京市住建委之外，預售申請還要上報給區政府一份，以方便政府對於價格的管理和引導。
麗茲行市場研究中心鄭海燕表示，限價政策對高端新盤造成的影響非常大。根據麗茲行豪宅研究院的數據，今年2月初到5月中旬，主城區范圍內入市的高端樓盤項目僅望京·金茂府與潤景名苑兩個項目，其14套的成交量不足以支撐整個新房市場。
因為等待預售證的時間過長，排號客戶數量遠遠超出瞭其在售物業數量，近期京城很多項目一經開盤便上演瞭"日光"效應，這對於供應量銳減的高端豪宅項目市場更是效果明顯。例如位於昌平區的某別墅類項目，從三月份開始申請預售到5月下旬該樓盤的預售證辦下來的一個多月時間裡，該別墅項目蓄客量已經超過瞭200人次，在其開盤當日其40多棟獨棟產品便被全部選走。
資料圖
應對限價：開發企業突圍有道
面對當前的價格調控，一部分房企不得不選擇妥協，順應調控的要求，以和前期持平的價格取證；一部分房企選擇的是觀望，先不著急拿到預售證，而是尋求商業等非住宅部分先行入市；有的房企選擇在精裝修上大做文章以提高商品房預售價格；有的房企則選擇將手中的期房轉為現房入市。
亞豪機構副總經理高姍稱，出於土地稀缺、前期成本投入較高等客觀條件，以及開發商不急賣、不愁賣等主觀因素作用，階梯式走高已成為豪宅項目普遍的價格定律。尤其在目前豪宅銷量逆市走高的利好形勢下，對於未取得預售證而受到管控的豪宅項目而言，開發商采取的主要方式是"曲線救市"及"觀望以待"。所謂"曲線救市"方式之一便是現房入市。
據悉，近期萬科、中化方興、融創等開發企業都已向北京市住建委遞交瞭現房銷售的有關材料，將部分可售房源由期房轉為現房銷售。據北京市住建委統計數據顯示，5月北京期房轉現房套數2134套，同比上漲89.35%，環比暴增11.26倍，轉現房面積達1777萬平方米，上漲55.33%。
據瞭解，在"期轉現"和直接現房銷售備案的房源中，售價在4萬元/平方米以上的高端住宅市場，占有相當大的比例。而受到這一市場結構的影響，北京樓市高端市場的行情看漲。據悉，5月份北京公寓豪宅市場繼續保持上漲態勢，成交價格4個月連漲，並刷新瞭17個月以來的新高，成交均價高達53329元/平方米。而這其中超過1500萬元的豪宅成交瞭82套，相比4月的47套上升瞭74%。
這其中那些在限價令之前獲得現房銷售許可證的樓盤，價格上調幅度都比較大。以國貿區域某高端項目為例，此前期房預售的成交價格是在5萬元/平方米左右，而其在年底拿到的現房許可證，價格已經批到瞭8萬多元/平方米。
據悉，對於並未經過期房預售階段直接申請現房銷售的項目，住建委將會進行逐套價格備案，並對項目整體平均銷售價格進行控制和幹預。而對於那些期房轉現房的項目，因其在期房預售階段已經接受瞭價格管制，因此住建委對於其轉現的管制較為寬松，將不再對其要求逐套進行價格備案。
此外，在精裝修上面做文章提高商品房預售價格亦是開發商的慣用手法。在朝陽、房山、大興等區域，一些樓盤就采用瞭精裝拆分的辦法：預售證申請價格為毛坯房價格，另外買房人還須簽精裝合同，支付開發商定下的"精裝費"，開發商則通過精裝價格實現漲價的目的。
例如，位於朝陽區大屯路的一瓶四和院共3棟樓，1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開盤時，為毛坯房，已於今年3月份售罄，均價為38000元/平方米。而預計在今年7月開盤的3號樓，則改成瞭精裝修房，開盤預計均價55000元/平方米，漲價幅度高達45%。
據悉，這種"上有政策、下有對策"的做法被很多房企活學活用。據亞豪機構的報告顯示，6月預計入市的樓盤項目中，精裝修和現房的比重明顯增加，在31個6月計劃入市項目當中有14個項目為精裝修或現房產品，在23個6月計劃入市的普通住宅項目當中，精裝或現房的比重更是高達57%，而在純新盤的普宅項目當中，精裝修或新房的比重更是高達63%，其中像富力尚悅居、京投萬科?西華府、京杭府等為精裝修產品，而公園6號、觀湖華城等為現房或準現房項目。
不過，上述規避調控的方法在不遠的將來仍有被主管部門強行叫停的可能。據介紹，由於北京近一個月豪宅成交量明顯攀升、價格也在上漲，這給北京市實現房價控制目標造成瞭較大的壓力。有關主管部門為應對這一局面，或將開始對現房價格也納入管制范圍，以及對精裝修計價產品進行獨立監測。其中，現房限價的技術準備預計兩個月左右的時間內就可以完成。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/11442305618.shtml
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