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內容來自sina新聞

2013地產野心榜:碧桂園首破千億 融創奪地王

  2013年，房地產行業割據局面再度明顯擴大，一躍如碧桂園者，從第二梯隊挺進第一梯隊陣營；執行力、周轉存瓶頸如雅居樂、合生創展者，在華南五虎中漸漸落後。

  強者恒強，銀行貸款利率算法二胎年息居中者自謀其位。

  接近年末，一線房企年度銷售額水平已可一窺大概，"千億房企有望擴容至七傢"的傳言紛紛揚揚許久。當市場在感慨今年火熱的房地產銷售市場溫度穩升不降之時，第二梯隊房企甚至上市不久的公司亦開始公開重劃區比較貸款全省皆可處理表示"千億"野心。

  當然，口頭之言隻限於規劃或目標，業內分析師亦懷疑部分房企在今年土地儲備增速並不高的前提下，如何實現前述所謂"千億"。

  根據CRIC研究中心的統計數據，理財周報記者通過綜合對比今年房地產公司的銷售額及銷售面積變化情況、今年的新增土地儲備情況、房企融資成本等，評選出2013年國內房地產公司野心榜。位列第一者莫過於即將首破千億銷售額的碧桂園。

  有房地產行業分析師直言，今年是樓市小牛市，土地市場熱度久久不散的根本性原因在於，根據年內出臺的一系列相關政策，呈現出零風險的總體態勢。"今年全年是風雨無阻，基本上沒有任何利空政策的環境，這是近年來比較難得的情況。"美聯物業全國研究中心總監徐楓總結道。

  銷售額野心，碧桂園首破千億

  十一長假歸房子二胎銀行缺錢急用哪裡借錢來，一條內部短信引爆瞭房地產市場的第一篇八卦。

  一時之間，關於碧桂園"千億虛實"的各種追溯接踵而來。對於這傢2012年年度銷售額尚在475億元的華南房地產公司，港資房地產分析師紛紛保守表示，"碧桂園為保持30%年增長率，沒必要沖擊千億"，而對於其是否存在年內沖擊千億的實力，誰也不敢妄下評論。

  根據CRIC數據統計顯示，截至今年前11個月，在第二梯隊的房地產公司中，碧桂園銷售額為967億元，同比增速約130%，在銷售額前30位的房地產公司中，增速排名第一。相比之下，其前11個月的銷售面積增速亦呈現同比114%的翻倍增長，總額已然超過往年穩坐銷售面積冠軍的恒大地產4萬平方米。

  "碧桂園今年銷售額增長迅速的一個很重要原因是他們的營銷一直做得很好。"克而瑞信息集團分析師朱一鳴認為，碧桂園的郊區大盤開發思路令其拿地成本低，再加上業內公認的全民營銷策劃能力，競爭力得以凸顯。

  而今年碧桂園銷售增速成倍擴張的另一因素在於，其在廣東省外的項目復制性效果相對成功，為集團整體業績放量提供推動力。

  除卻業已直奔千億銷售額陣營的一線房地產公司之外，今年亦有不少房企陸續公開透露出千億計劃。

  曾經一度與碧桂園銷售額不相上下的世茂房地產，在"世茂系"整合之後，更加明確專註住宅地產開發業務。其副主席兼執行董事許世壇在今年公開表示，將以每年30%的復合增長目標，在三年後達到千億規模。

  統計顯示，今年前11個月，世茂房地產銷售額達613億元，同比增速45%，高於約35%的行業平均水平。"世茂今年新開工特別大，有1600萬平方米，手上的可賣的東西比較多，明年估計可以沖一下。"朱一鳴解釋道。

  總部設在上海，於2012年末赴港上市的旭輝控股，在今年第四季度引入RRJ私募基金之後，亦被媒體曝出，在旭輝公開提出兩年達到300億元目標的同時，董事會則在考慮如何實現千億元銷售額的戰略佈局。

  相比前述的高調，被業內傳為上海最大房地產公司的綠地集團，由於其自身的國資背景，外加今年其借道H股盛高置地登陸資本市場，並一直籌備通過A股金豐投資借殼上市，在已悄然突破千億銷售額的情形下，同比銷售額增長達59%。

  "新國五條吸引瞭很多需求入市，單月銷售量是近幾年的新高，這種的發展需求基本上是可遇不可求。下一次的爆發基本上就是房產稅開征之前瞭。這是造成今年小牛市狀況的最基本因素。"徐楓解釋道。

  儲備野心，融創中國屢奪地王

  懷揣千億野心之下，新增土地儲備自是十分重要的因素。

  "今年全年基本上是沒有任何利空政策的環境，政策零風險，這是近年來比較難得的情況。"在徐楓看來，在全年未受到明顯房地產調控的情境下，國內土地市場出現瞭全年恒熱的情形。

  年初，深圳"舊改之王"佳兆業頻頻出手，通過參與公開招拍掛方式或通過股權、協商方式，在新增土地儲備金額方面，比去年增加瞭兩倍；在年內，孫宏斌的融創中國因頻拿地王，遭國際評級機構穆迪的負面信用展望；接近年末，往年穩居年度銷售面積頭把交椅的恒大地產，開始積極出現在北京及周邊城市的招拍掛現場，急迫攻入一線城市分一杯羹。

  "恒大現在主要比較明顯是向一線城市佈局，也是從他自身的考慮，他在一線城市的市場份額不足，就需要加大。總的來看，他手上貨量主要是二三線城市比較多，短時間之內很難改變它的格局，要完全轉變，估計也得2年左右。"朱一鳴表示。

  CRIC研究中心提供的數據顯示，截至今年前十個月內，獲得建築面積最多的公司前五位分別為萬科地產、綠地集團、保利地產、萬達集團、雅居樂地產。相較而言，在新增儲備面積前20位中，有約四分之一屬於中型地方深耕類地產公司，尤見土地市場熱度。

  政策因素之外，朱一鳴認為，"特別在今年，企業拿地都非常快，明後年他們手上的可售貨量因此都非常大。今年存貨是多少，新開工大概能增長多少，手上有多少貨就能賣出多少。如果他們現在手上的貨都是集中在一二線城市的，而且定位不是太高端，基本上明後兩年去賣的話不會存在太大問題的。所以今年企業拿地會這麼猛。"

  財務野心，抬高杠桿產融結合

  對於處於擴張期的房企而言，現金流的限制無疑會引向抬高財務杠桿抑或引入金融。

  年初，綠地集團通過借殼方式登錄香港聯交所，萬達集團通過購入恒力商業地產65%股權同樣在香港上市。年末更是一場上市潮，七傢內地房地產公司通過香港聯交所獲準進入二級市場。

  根據融創中國此前激進佈局北京單價地王，其在最近一次發行的美元優先票據利息率高達9.37%；年末頻拿地王的恒大地產，最近一期的融資利息率達到8.75%；碧桂園在今年9月發行的美元優先票據利息率為7.25%，均高於6%的同業融資利率。

  在火熱的2013年房地產市場，房企或高調或低調顯現的爭霸野心，或許也正在沖擊行業龍頭萬科的地位。





新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/08582559782.shtml

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