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??對於房價總體長期趨勢,我贊成任志強所說,隨著人口進一步向城市聚集,隨著中國城市在國際城市中的站位不斷靠前,競爭力不斷提高,老百姓居住環境不斷改善,基礎設施不斷改造,長期看10年—20年房價一定是漲,但是短期內也一定是有波動的。政策也好,市場的預期觀望也好,都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣,熊市的時候成交量低迷,沒交易就是沒交易,和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關系。房地產需求有一個特點,可以有3年—5年的前置後錯。

陳淮供大於求不等於房價一定會跌





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??過去10年,中國2/3到4/5的省會城市,房子始終是供大與求的。過去10年,我們出臺國十條、國八條、國十五條等多少條政策,給人的感覺好像是房子不夠賣,其實不夠賣的隻是局部少數地區,幾乎基本上都是供大於求的。但供大於求並沒有妨礙10年來的房價變動趨勢。

??房價不僅僅取決於供求。你買北京的房子,買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水平、你子女的教育資源,你的養老社保等。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候,這個城市就會吸引更多的人向它積聚”。此外,陳淮還認為:“房價還受窗戶以外的東西的影響。房價並不僅僅取決於、甚至主要不取決於蓋這所房子的開發商花瞭多少錢,而是取決於有沒有人在你傢窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個例子就是:地鐵修到你們小區門口,這個小區的房價立馬坐地上漲。沒人花錢,地鐵能修到你們小區門口嗎?房子周邊綠地的增加,醫療、教育、商業資源配套不斷完善,公共設施不斷增加等等,這些都是影響房價的因素。所以簡單說房價會漲會跌,不能一言以蔽之,也不是有沒有供大於求就能回答的。

??2014年中國房地產市場全國總成交量、成交面積和價格波動這三個主要的數據,上下起伏不超過6個百分點。2014年是中國房地產業歷史上僅次於2013年的歷史第二高點,馬上就要到年底瞭。我可以有把握的說,今年是我們房地產業發展以來,規模、速度上的歷史的第二高點。今年前10個月,房地產業開工總面積同比萎縮瞭9.8%,其中住宅萎縮瞭15.5%。按照建設周期來看,2015年底2016年初,可能將出現一個房地產市場供給的小年。到明年、後年時,房地產市場可能要因此面對一個需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時,會發生什麼情況,我想大傢自己會有一個判斷。

(本文作者為中國城鄉建設經濟研究所所長)


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