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內容來自sina新聞

房企加快佈局海外 走出去步伐越來越快

從過去個別項目赴海外試水，到如今大規模到海外買地，國內開發商"走出去"的步伐越來越快。目前，萬科、萬達、碧桂園、富力等多傢房企已積極開拓海外市場，投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區，合作模式更是從"搭夥"發展為"單幹"。

  僅從今年披露的房企海外投資規模看，新增投資額已經接近400億元。業內預計，房企平衡業務佈局、投資多樣化的經營思路，將帶來更多海外投資，海外業務規模也將逐步上升。

  加快佈局海外

  "預計萬科進入紐約的第一項目將是位於曼哈頓區的超高層。"近期，萬科董事會主席王石在微博 上這樣描述瞭公司在美國的投資計劃。這僅僅是國內開發商在海外擴張的一個縮影。不僅僅是萬科，碧桂園、萬達、綠地等多傢房企已經在海外落子佈局。

  國內房企"走出去"，還要追溯到2004年。當時由上海上實、上海海外、百聯集團、錦江國際及上海綠地五傢企業組建的海外聯合投資公司，在聖彼得堡市打造瞭波羅的海明珠項目。這也成為房企早期聯手進行海外試水的經典之一。

  2011年以後，國內房企在海外佈局的規模和頻率開始明顯提升。碧桂園、萬通地產相繼進行瞭海外投資。特別是今年，更成為房企海外擴張爆發的一年。根據中國證券報記者的不完全統計，包括萬科、綠地、富力、萬達在內的多傢房企年內的海外新增投資額已經超過350億元，接近400億元的規模。目前，綠地已先後進入韓國濟州島以及美國市場。萬科則在今年年初短短數月時間內與鐵獅門、吉寶置業達成合作，入駐美國及新加坡市場。萬達、復興國際等房企也已擴大瞭海外佈局。

  "國內很多開發商的規模很大，但業務主要集中在國內，這種佈局很不合理。"萊坊董事及大中華研究咨詢部主管林浩文對中國證券報記者表示，由於國內市場遭遇調控，很多國內買傢開始到國外置業，開發商也註意到這種趨勢。從國內開發商在海外投資的項目來看，其中有很多是賣給瞭國內的客戶。

  目前有越來越多的國內投資者把目光瞄準瞭包括商業地產和彰化大城農地貸款住宅地產在內的海外房地產市場，國內資金對海外置業的熱情在一定程度上也激發瞭房企"走出去"的決心。

  以海外投資熱門地點之一的倫敦來看，根據萊坊的統計，倫敦一手物業的購買者中，有35%來自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。特別是不少來自國內的金融行業和保險公司正在考慮尋找辦公地點或搬遷至新的辦公地點。如平安保險收購瞭倫敦勞埃德大廈(Lloyds 二胎利率 2014怎麼貸款比較會過件 Building)，中國投資有限責任公司收購瞭倫敦的溫徹斯特大廈(Winchester House)，目前在英投資或經營的中國企業數量超過500傢，未來還有更多的中國企業有意到英國來設立分支機構或歐洲地區總部。

  合作開發是主流

  盡管海外投資熱情高漲，但是對於國內開發商而言，由於"出海"經驗有限，在海外投資的模式仍然以合作為主。

  按照王石在微博上披露的內容，萬科進入美國房地產市場的方式主要有四種，分別是尋找品牌過硬的當地發展商；通過合作尋找合適的項目；依靠合作夥伴的專業團隊；萬科美國團隊立足當地招聘。

  可以看到，"合作"是萬科反復提及的模式。對此，克而瑞分析師楊晶晶表示，進入國外新城市，內地房企最缺乏的便是經驗，以收購的方式獲取項目，為企業探索當地項目開發模式提供實踐平臺。另一方面，與當地知名度較高，開發實力強的企業合作，將有效彌補不足，推進房企自身運作模式形成。

  "國內開發商由於沒有在當地市場的經驗，需要投入比較多的資源，就要依靠與當地開發商的合作。"林浩文直言，合作開發是海外投資的"第一步"，在有一定開發經驗後，房企可以去單獨拿地。

  11月底，富力地產全資子公司豪擲85億元人民幣收購馬來西亞一宗地塊，地價款將在三年內分四期支付。該地塊面積達到116英畝，預計可售面積達350萬平方米，產品業態覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物民間房屋二胎缺錢急用哪裡借錢商場。據瞭解，這也是富力地產在境外投資的首個項目。

  海外"首秀"便大手筆拿地，富力地產的海外投資讓部分業內人士有所擔憂。在公佈購地交易後的第二天，申銀萬國便對公司給出瞭"減持"的評級。申銀萬國分析師認為，激進的土地收購會抬升公司的負債率，令去杠桿充滿挑戰。

  "富力收購的土地不在市中心，而是位於周邊地區，因此會有需求不確定等風險因素，但好處是地價比較便宜。"林浩文指出，在東南亞地區的非市中心項目，土地價格隻占總開發成本的20%-30%，但在中國國內這一比例至少有50%。較低的地價也成為吸引房企海外投資的因素之一。

  海外業務占比將提升

  在2011年掀起海外投資潮後，已有部分海外項目進入收獲期。業內人士預計，房企海外投資的步伐還會不斷加快，海外業務占比將提升。

  根據克而瑞的統計，目前萬通臺北2011項目、馬來西亞碧桂園金海灣已進入收獲期。其中，碧桂園金海灣項目在今年8月開盤，當天推出6000套房源，認購超過5000套。"海外項目入市熱銷，體現瞭國人置業海外的實力，海外地產有較大發展潛力。不過，在企業經營層面還需要警惕其運作風險。"楊晶晶指出。

  業內人士認為，國內項目通常受到政策變動的影響，但海外項目開發所面臨的因素更加復雜。除瞭政治風險外，當地的經濟景氣度以及房企的資金實力都將影響項目的進度。此前中坤集團等房企的海外投資便因為所在國政府問題而擱淺。匯率變動更將影響到房企的盈利水平。由於國外投資基本以美元支付，而國內則以人民幣形式回籠資金，因此美元對人民幣匯率的不穩定會造成利潤的波動。此外，國外開發流程、稅費制度與國內大不相同，這也對房企資金鏈提出更高要求。

  業內人士指出，雖然國外項目的盈利未必比國內項目更高，但是"走出去"是必要的。在房企規模化發展後，為瞭平衡業務佈局，分散國內投資風險，大型房企的海外戰略會不斷強化，海外業務的占比也將有顯著提升。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08583808889.shtml

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