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內容來自sina新聞

  雖然9月以來,萬科董事會主席王石不停警示樓市的風險,但無論是在土地市場還是在銷售市場,萬科自己都用迭創紀錄的數字來呈現公司的高歌猛進。

  萬科有關人士指出,首先是精裝修業務的大幅增長,在整個業務結構中精裝房已經占到90%左右,這雖然使得現金回款提前,但延長瞭結算周期,拖慢瞭資產周轉率。

  分市場來看,火爆的北京、廣深區域貢獻良多。截至9月底,萬科北京公司已完成100億銷售,刷新歷史紀錄;廣深區域預計銷售金額接近400億元。

萬科加速拿地700億 年內銷售沖擊2000億

  根據萬科內部"凈資產回報率=凈利潤率×周轉率×(財務杠桿+合作杠桿)"這一公式,萬科不得不用更多的合作來提升財務杠桿,促使ROE的提升。

  "今年的市場明顯好於前兩年,相對於碧桂園等公司,萬科的表現並不是最出彩的,業績增長也隻是市場的正常反映。"接近萬科的知情人士稱。面對保利、綠地、恒大等新晉千億級房企的夾擊,萬科要持續保持業內"老大"的地位,仍然需要在快速增長和提升效益間保持平衡。

  瑞銀證券分析師李宗彬預計,萬科2013年新開工面積將達到1,750萬平米,同比增長22%,2014年可售資源將快速增長,業績持續高增長可期。

  手裡有糧心中不慌。萬科不斷地加大拿地力度。數據顯示,1-9月,萬科累計新增項目77個,權益地價款629.5億元,已為2012年全年權益地價款430.3億元的1.46倍;若加合庫房屋二胎利息任何問題免費諮詢上10月份新增的佛山和北京地塊,則年內拿地金額已超過700億。

  對於拿地金額創下歷史新高,萬科內部人士認為,公司的經營策略實際上一直沒有變化,認為價格合理及風險可控就會去拿地;事實上,在2012年,萬科的拿地策略曾被認為"保守",錯失瞭一些發展機會。

  萬科總裁鬱亮高雄旗津建地貸款認為,從長期趨勢上看,房地產行業的毛利率下滑不可避免,公司也不僅僅采用利潤率指標來考核,而更看重ROE(凈資產收益率)等指標。

  "我們在資本的運用能力上與海外公司仍然存在明顯差距。"萬科公司內部人士坦言,這也是萬科走出海外與新鴻基、鐵獅門等公司合作的原因:向對方學習如何提高資金利用效率,如何用一塊錢做更多的生意。

  

  "北京地區接下來仍然有拿地意向,主要是把量做上去,預期利潤並不高。"一位接近萬科的銀行人士透露,北京萬科正通過其所在的銀行融資,為拿地做準備。

  相對於恒大、碧桂園今年可能新晉千億陣營,保利、中海外、綠地沖擊1500億,萬科已向2000億靠攏。

  不過,有長期關註萬科的投資者認為,截至目前萬科新增項目平均樓面地價3233 元,較2012 年平均拿地成本高10.0%,相對於1-9月的銷售均價1.17萬/平方米,地價成本占到27.6%,如果未來市場調整,房價下跌,將蠶食公司的利潤空間。

  資產周轉率反映的是一傢公司對於資本的利用效率。2003年萬科的資產周轉率曾達到0.57,意味著當時萬科大約投入2元錢能做1元的生意。而在過去的10年中,"均好中加速"成萬科的一個重要戰略主題。但為什麼萬科的資產周轉率反而越來越慢?

  盡管後來者來勢兇猛,但萬科仍然用自己的業績坐實"老大"之位。

  相對於1-9月份近1300億的銷售額,按照萬科董秘譚華傑的觀點,公司拿地金額占當期銷售額的60%以內可謂安全。

 為何周轉率越來越慢?

  若真如此,則萬科從1000億增長到2000億,隻用3年時間,年均增速超過30%。而過去3年房地產一直保持調控不變。

  經歷2008-2010的下滑後,萬科全面攤薄的ROE在2011年回升至18.17%的水平,2012年ROE增至19.66%,為1993年以來的最高水平。在2013年中期業績會上,萬科管理層表示,預計年內ROE仍將保持增長。

  ROE指標很大程度上取決於資產周轉率,但本報記者查詢發現,萬科2007 ~ 2013年中期的資產周轉率持續走低,均低於0.5,其對資金的利用率呈下降趨勢,2013年一季度大幅下降至0.04,中報回升到0.10,按照萬科往年資產周轉率表現來看,半年周轉率通常是全年的1/3,則今年萬科資產周轉率可能在0.3左右,這仍然顯著低於過去7年的平均水平0.37。

  從拿地分佈來看,萬科目前已進入近60個城市,是一線房企中區域分佈最為均衡的公司。針對一線城市地價、房價高企的現狀,王石最近警示瞭其中的風險。從萬科的舉動來看,其在一線城市的動作並不多,且以郊區拿地為主。

  還有分析人士將之歸結為萬科不斷增持的商業地產。從去年到現在,萬科各大區域公司旗下諸多商業地產項目試水進入建設期,而商業地產在建設階段,需要占壓大量現金,導致資金周轉率變慢。

  此外,今年上半年各大城市的限價政策導致萬科推盤放緩,從拿地、開工到銷售變現的周期拉長,也是資產周轉率變慢的原因。

  10月份,幾乎所有的地產分析師都上調瞭萬科2013年銷售業績的預測,普遍在1800億左右,樂觀者更預判萬科今年銷售將達2000億。同時,萬科的拿地金額也創下歷史新高,目前權益買地額已達700億。

  這已反映到財務報表中。截至中報,萬科資產項目中"其他應收款"餘額為330.72億元,比年初增加64.88%,主要原因是合作方往來款項增加。

  高速增長的銷售更多是市場帶來的禮物。CRIC數據顯示,前三季度,龍頭房企普遍完成年度銷售目標的70%以上,萬科完成約76%,中海外、碧桂園已提前完成100%。在一些萬科內部人士看來,公司的業績表現"還不夠好"。

  王石更指出,未來的房地產行業就是融資和資本運作能力的競爭,沒有幾千億的融資平臺很難繼續保持領先。

  中投證券分析師李少明指出,在房企融資放開有條件向建設安居房、普通性住房的房企傾斜背景下,萬科具有較強的融資優勢。如果萬科B轉H完成,則對公司估值有很大提升,更有助於資產周轉率加快。

  市場帶來的"禮物"

  過去兩三年來,萬科的角色定位已經悄然轉向,從住宅開發商轉為城市配套商。多位分析人士認為,萬科未來要保持行業持續領先的地位,除瞭銷售額的增長之外,還要看其商業地產方面的運營能力,以及在住宅開發與商業地產之間的資金協調能力,這對萬科是極大的挑戰。

  安信證券分析師萬知認為,保守估計萬科全年將完成1800 億的銷售規模,若公司在四季度加大推盤力度則有可能達到2000 億。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/08422455032.shtml
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