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  A股房企融資政策開閘的消息,早在6月底就在一些券商和房企中傳播。針對此消息,在6月28日和7月5日的兩場新聞發佈會上,證監會均做出瞭疑似否定的表態,又使事態開始變得撲朔迷離。但在7月17日,新華社連發4篇文章關註房企再融資,再次將市場預期拉回。

  但事實果真如此?

  房企再融資定局

  "房地產再融資有條件放開正在推進中。"一位接近決策層的人士透露,"我與他們溝通過,銀監會和央行都贊成推動房地產直接融資。"

  "囤地"的悖論

  一位接近國土部的專傢認為,金融支持實體經濟的思路並無不妥。但在房地產業利潤率高企的情況下,若任由資金自由流動,恐將再次造成房地產投資過熱的局面,並強化房地產業對地方經濟的綁架。這種觀點也得到不少業內人士的認同。

  7月初,金豐投資、宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股等一批涉房企業先後宣佈停牌,"籌劃重大事項"。若部分房企的申請能夠順利成行,則意味著這項凍結許久的政策將真正解凍。

  更多被訪人士認為,雖然股權類融資被寄予厚望,但受制於房地產的投資屬性,此次的房企再融資解凍會采取漸進式的推進方式:優先向保障房或城鎮化等概念房企打開。

  官方表態微妙調整

內容來自sina新聞

  "房地產企業要想上市,手中必須有一定的土地儲備,從而作為估值的根據。同樣地,企業要實現融資,土地儲備也必不可少。"北京某上市房企負責人對記者表示,不少房企手中握有大量超過兩年的土地儲備,一旦上述政策開閘,這些土地的認定便成為棘手的問題。

  實際上,這正是決策層所擔心的,上述實例中提到的某位高層領導反對即在於此。而高層的態度將對房企再融資以怎樣的方式推出及何時推出,起到至關重要的決定性作用。

  "'我會將進一步完善部門協商機制,提高工作效率。'這句話很能說明問題。這就是證監會在加快再融資開閘工作的風聲。"國信證券房地產分析師區瑞明針對6月28日證監會的表態如此表示。

  這意味著,牽動著整個市場神經的房企再融資開閘傳言成真,"實際上,監管層明禁暗許。"上述知情人士說,但由於更高層面未給出明確指示,房企再融資開閘的時間存在不確定性。

  此外,這樣隱蔽的表態還有另一層考土地2胎借款慮:目前高層對資本市場發展的政策思路並不明朗,此次政策調整雖得到首肯,但若作出過於肯定的表述,恐難以為此後的再調整留出餘地,並容易使政策陷入反復的尷尬。

  事實上,從證監會對此事表態上,不難看出口徑的微妙變化。6月28日,證監會負責人在回答有關"房地產上市公司融資政策有望放開"的提問時指出,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。而在該項政策出臺伊始的2010年10月,證監會的表態稱,為堅決貫徹執行"新國十條"精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請。

  一位投行人士還透露瞭另一個重要動向:近期證監會有關部門已開始接收房企的材料,並將此前提交的材料封卷打開。

  7月下旬,內房股鐵嶺新城嘗試發債。其高管雖表示意在試探監管層態度,但這一行動無疑表明,此時的整體市場預期,已向融資政策開閘的方向傾斜。

  最近3年來,房地產企業在A股的上市之路幾乎被堵死,融創、卓爾、旭輝等房企均在此間選擇港股上市。期間成功登陸A股的涉房企業,隻有華夏幸福等少數幾傢。但該公司的主業在於園區開發,而非純粹的房地產開發企業,其上市更多得益於"城鎮化"概念。

  他表示,若將此認定為合理的土地儲備,則有縱容"囤地"之嫌;若認定為囤地,政策的開閘就變得無意義。

  7月初,國務院發佈《關於金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》,強調更好地發揮市場配置資源的基礎性作用。7月19日,央行宣佈全面放開金融機構貸款利率管制,被認為走出瞭利率市場化的重要一步。7月下旬,國務院常務會議又宣佈暫免征收部分小微企業稅費。

  雖然因多方原因不便明確表態,但一系列跡象表明,持續瞭近3年的A股房企融資禁令,已悄然松綁。

  按照上述專傢的觀點,為引導資金流動,必須對房地產業實施一定程度的政策壓制。也即,持續多年的房地產調控政策不會很快退出,包括限購、限貸等行政化手段,以及對股權融資的各種限制。

  融資政策的松動,無疑對房地產業是重大利好消息,但從短期來看,並非所有房企都能因此而獲益。

  為規范房企融資行為,證監會與國土部自2009年便建立瞭一套信息共享的內部系統,國土部將房地產企業的拿地、付款、開工等信息實時上傳至該系統中,從而作為證監會批復企業融資的重要依據。在該項制度建立之初,國土部還需向證監會發佈確認函,從而作為批復房企融資的書面依據。

  按照兩部門的聯動機制,土地違法情況是制約房企獲得資本市場融資的重要因素。其中,兩部門對囤地行為尤為重視。2010年年中,國土部曾公佈一批囤地房企的名單,以示警示。

  據瞭解,作為監測企業土地違法行為、批復房企土地融資的重要依據,上述系統還將繼續運作。但若房企上市、再融資和重大資產重組政策開閘,被兩部門視為敏感問題的"囤地",就將成為最難拿捏的部分。

  中國房地產報從多個渠道獲悉,近期,有關恢復房地產企業上市、再融資和重大資產重組的相關決議已在證監會內部獲得通過。

  "證監會實際上已經放開瞭這一禁令,但出於維護資本市場穩定的考慮,加之新一輪房地產調控政策出臺不久,該部門不便明確表態,而隻能通過措辭的變化來傳遞信息。"一位券商人士對中國房地產報表示。

  按照這位人士的觀點,在兩難的選擇下,主管部門有可能避開這一敏感問題。即A股融資政策並非對所有涉房企業放開,而是從特定的企業入手,漸進式放開。其中,帶有保障房建設、城鎮化等概念的房企可能成為受益者。據悉,近期停牌的新湖中寶,便帶有棚戶區改造的性質。

  "現階段不太可能大范圍地放開房企再融資,如果放開的話,也是針對那些涉房業務占主營業務比例較小的上市公司。"復地集團財務總監葉劍生也據此認為。

  "分管融資的證監會副主席姚剛,已在內部的會簽材料上簽字,批準瞭有關恢復房地產企業上市、再融資和重大資產重組的相關決議。"知情人士對中國房地產報透露。

  分析人士認為,若A股融資政策真正開閘,可能繼續遵循上述思路,給予特定的概念以支持。而商品住宅開發在業務中占比較大的企業,可能難以獲得政策青睞。

  "此種方式的好處顯而易見。調控樓市的'新國五條'出臺尚不足半年,房價上漲壓力仍較大,呼籲強化調控的聲音仍在。為維持政策的連續性,A股融資的漸進式開放要比全面開閘穩妥得多。"上述上市房企負責人認為。

  或難一蹴而就

  "在我國的經濟結構中,房地產業始終享有特殊的地位。近期公佈的半年度宏觀經濟數據顯示,在經濟結構調整的關鍵階段,國民經濟恐難以繼續維持高增速。但與此同時,房地產市場量價齊升局面凸顯,供應端的相關數據也呈回暖之勢。"一位分析人士介紹。

  一方面是維持經濟增長的各種努力,另一方面則是日益增大的房價上漲壓力。在決策層面前,保增長和控房價的矛盾又一次凸顯。在不少專傢看來,前者需要市場化改革得以推進,而後者仍需在一段時間內依靠行政之手,這也決定瞭未來的經濟政策復雜多變。

  特約記者 席文 北京報道

  有觀點認為,本屆管理層在多個領域強調市場化、規范化,這種思路應盡快延伸到飽受調控之苦的房地產領域,其中便包括放開股權融資等房地產融資的市場化手段。

房企再融資定局 官方表態微妙調整

  實際上,記者瞭解到的一個案例也透露出瞭這種明禁暗許的原因所在:證監會曾醞釀許久、本擬於7月底推出的IPO開閘政策,最近正因某位高層領導的反對而暫緩推出民間二胎金主風險

  本報獨傢獲悉,分管融資的證監會副主席姚剛,已批準瞭有關恢復房企上市、再融資和重大資產重組的相關決議。但受制於房地產的投資屬性,此次的房企再融資解凍會優先向保障房或城鎮化等概念房企打開。

  "事實上,在經過長期的關閘和資金市場挖潛後,房企的融資渠道已經有瞭新的格局,不僅有港股的上市機會,對再融資的渴求也已經下降。因此,即便此輪政策未能全面開閘,對房地產業的資金狀況也不會造成太大影響。"上述分析人士認為。

  但從長遠來看,房地產業的市場化運作仍是大勢所趨。據悉,國傢發改委正會同住建部、國土部等部委,共同研究制定房地產業發展的長效機制,其中包括金融、財稅、信貸和保障房等制度建設。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/09502313381.shtml
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