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在這種情況下，越秀房托認為，房地產企業金融創新是必然趨勢，比如擴大直接融資的比例，增加權益性的融資，資產證券化REITs將會是一種主要的商業地產表現形式。
"融資工作一直是基金的重點工作，越秀房托也會持續關註房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件和開展。截至2013年6月底，房托的借貸比率為33.4%，離守則規定的45%，還有一定的空間。"
雖然，近期受宏觀經濟增長放緩及國傢提倡儉節政策，短期內對高端消費行業、零售百貨業產生一定影響。但這同時也推動商業地產升級轉型，從規模擴大向商業運營、資產增值與資本營運相結合的商業綜合實力轉變，這正好給我們提供更有力的發展空間。
越秀房托：去年10月8日，越秀房產基金購入廣州國際金融中心。之後，越秀房托全面開展項目營運工作，加大招商推租力度，積極引進優質客戶。
其次，越秀房托還會抓住契機，對維多利廣場全力實施經營調整，引入國際快時尚品牌優衣庫。準備將其打造為中國大陸華南地區首傢全球旗艦店，推動瞭項目的優化升級。
其中，越秀房托將主要考慮在國內的一線城市進行物業投資。根據越秀房托投資區域按修改後的信托契約，將從廣東省擴展到全中國(包括香港)，並以珠江三角洲為基礎，積極在北京、上海等城市尋找合適項目。
降低融資成本是基金的基本財務目標。如我們通過評級機構的投資級評級，獲得瞭債券投資人的認可，也獲得瞭銀行等貸款機構的認可，我們相信可以在此基礎上，為基金的貸款取得較低的利率，降低融資成本。
觀點地產新媒體：越秀房托房屋二胎 房屋二胎借款 中壢如何改善基金的財務結構和成本的？
觀點地產新媒體：越秀房托曾表示，未來還將尋求更廣闊的融資渠道，投資區域也將擴展至全國。這一計劃的進展情況如何？是否已經發現合適的項目？
越秀房托商業地產將進入激烈競爭階段
對於旗下的商業物業，"我們還將繼續長期持有的策略。"越秀房托如是說。
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觀點地產新媒體：越秀房托如何增加旗下商業物業的價值？
目前，越秀房產基金投資的物業類型現時主要集中於綜合體、寫字樓、零售商業、專業批發市場等高增長型的商用物業，如果有機會，越秀房托還將會策略性考慮綜合性物業。但是，截止目前越秀房托還沒有具體的項目計劃。
越秀房托：我們也關註到國內商業地產泡沫化的相關報道。我們基金旗下的六個項目均處於廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業保持著較高出租率，租戶較為穩定，國金中心雖然處於成長期，但仍是目前區域內最為優質的物業。我們將繼續長期持有的策略。
此外，隨著房地產長效機制的推進，將會有許多開發商由住宅地產轉向商業地產，商業地產將進入激烈競爭階段；
越秀房托：越秀房托主要通過實施積極的租賃及資產管理策略。根據不同物業的特點，在租戶組合、租金水平與增長、租期等方面制定合理的策略，使物業組合的租金水平穩步提升，出租率高企。
另外，房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內則有中行、建行、農行等。可以說，基金的穩定性得到銀行的認可，形成瞭長期戰略關系。基金在2008年、2011年以及2013年中均進行瞭融資。
越秀房托認為，旗下的六個項目均處於廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業保持著較高出租率，租戶較為穩定。而國金中心雖然處於成長期，但仍是區域內最為優質的物業。
可以說，商業地產已進入發展的上升時期，隨著內地經濟持續發展，商業地產將逐步走向成熟，未來十年將是中國商業地產的黃金十年。
越秀房托：首先，越秀房托在2013年，還將繼續實施積極而審慎的投資理財原則。即在充分評估市場狀況及資本市場情況下，以基金單位持有人長遠利益為依歸，慎重考慮及把握投資機會。
觀點地產新媒體：在人民幣貸款方面，預計今年房托打算償還多少本金？下半年會不會再融資？對於融資成本又是如何考慮的？
今年5月，越秀房托已成功發行瞭3.5億美元五年期的無抵押債券。與其他企業相比，越秀房托還擁有自己獨特的融資優勢，"房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內則有中行、建行、農行等。"
以下為觀點地產新媒體對越秀房地產投資信托基金(越秀房托)的采訪實錄：
2013年上半年，越秀房托的商業項目租金收入增幅明顯，財富廣場、城建大廈和越秀新都會的增幅分別達到7.3%、7.0%和8.8%。6月底原5個項目(即不含國金中心)整體出租率平均為98.47%，其中白馬大廈項目出租率為100%。
但是，對於房產基金未來的規模擴展，越秀房托將密切留意商業地產的發展趨勢，並根據市場情況制定投資策略。
觀點地產新媒體：中國房地產行業調控形勢逐漸改變，住宅地產市場量價齊升，這對商業地產的未來發展會有什麼影響？
越秀房托：隨著國傢出臺一系列強化房地產調控、推進城鎮化進程的政策，住宅地產降溫還是比較明顯，因此，從未來看，商業地產將成為投資者及房企關註的焦點。
隨著商業地產的發展，中心城市的商業地產將向城市綜合體的方向發展。因此，國際金融中心也將成為廣州商業地產的亮點。
據越秀房托透露，截至2013年6月30日，廣州IFC寫字樓的出租率為74.13%，租金水平繼續保持市場標桿地位；酒店公寓也進入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升，房價處於市場領先地位。
內容來自sina新聞
觀點地產新媒體：商業項目非常考驗資金實力，越秀房托是如何認識和處理商業與金融資本之間的關系？
越秀房托：越秀房托具有較強的融資能力。基金的債務政策為保持長期的借貸比率在35%以下。目前，房托的借貸比率為33.4%，離守則規定的45%，還有一定的空間，具有充足的融資資源。
觀點地產新媒體：去年IFC註入房托之後，目前的運營情況如何？與旗下的白馬服裝市場等項目相比，是處於哪一運營階段？
對於持續火熱的商業地產，在越秀房托看來，未來5-8年間，電商的經營規模有可能占到社會零售業總額的半壁江山。並且，隨著房地產長效機制的推進，將會有許多開發商由住宅地產轉向商業地產，商業地產將進入激烈競爭階段。
越秀房托：越秀房托會繼續執行"銀行貸款與債券的結合、長期和中期債務的結合、浮動利率和固定利率的結合"的財務政策，以降低債務結構和利率波動給基金帶來的財務風險。上半年3.5億美元5年期企業債券的成功發行，是該財務政策的體現。
此外，越秀房托還將所持的房產項目實施多樣化的資本增值策略。在制定並實施多項資產改造計劃的同時，通過不斷優化租戶結構、維持良好的客戶關系、加大招商投入等策略不斷促進物業租金水平及物業價值的提升。
越秀房托：目前，越秀房托的人民幣貸款年初餘額是42.5億元，上半年已經歸還瞭近2億元。融資工作一直是基金的重點工作，而越秀房托也會持續關註和開展。
與房地產企業近來的融資熱潮一樣，越秀房托也在不斷打開融資渠道。
觀點地產新媒體：2013觀點商業年會主題為"商業的未來"，在前景美好但競爭日益激烈的環境下，您認為商業會有怎樣的未來？
越秀房托：隨著新一輪城鎮化進程的推進，為房地產行業發展帶來前所未有的發展機遇。中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國傢還有很大的距離。
據相關數據統計，十二五期間我國將建住宅6500萬套，總面積50億-55億平米，其中保障房有3500萬套。並且，隨著產業結構的調整，商業地產、旅遊地產、產業地產都在進一步發展，老年住房問題也越來越受到關註。
我們認為，接下來房地產行業將會呈現如下發展趨勢：
首先，未來5-8年間，電商的經營規模占社會零售業份額的比重會越來越大，對商業地產的沖擊很大，預計未來商業地產的發展，會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合的模式；
截至2013年6月30日，IFC寫字樓的出租率為74.13%，租戶結構也不斷優化，新增多傢外資銀行等優質核心客戶；酒店公寓也進入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升。
在這種情況下，房地產企業金融創新是必然趨勢，比如擴大直接融資的比例，增加權益性的融資，資產證券化REITs將會是一種主要的商業地產表現形式。
近來，香港金融發展局已經發表瞭新的建議書，提出將香港發展成為全球REITs的主要資本市場，並將在養老金投資、稅務、投資收購等方面進行改進。因此，預期將會有更多的內地商業地產商考慮在香港發行REITs。
我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品，讓更多的商業地產發展商有更大的空間。
觀點地產新媒體：近年來，中國商業項目開發呈現井噴之勢，不少城市都規劃大量綜合體等商業項目，是否擔憂出現泡沫化、同質化趨勢？
最後，越秀房托如此說道："我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品，讓更多的商業地產發展商有更大的空間。"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/09213809335.shtml
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