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部分板塊學區房有價無市
上海中原地產川沙一店分行經理孫華海表示，目前門店商業地產的業務量已從原來的2成增長到瞭5成。投資型買傢紛紛轉投商鋪。近期分行有一名投資客原本打算賣掉持有物業後再購置其他住宅，但調控政策未見明朗，於是，用500多萬元的賣房款買下瞭位於寶山某綜合體內一個120平方米的商鋪。
銀行2胎利率多少免費諮詢試算 投資客賣房轉投商鋪
從近期樓市的表現來看，5月樓市的主要亮點並不在新房和二手房市場，而更多的是聚焦在土地市場上。
與中心區域賣傢轉售為租不同，外郊環區域的賣傢更多的選擇投資商鋪。原來持有多套房源的投資型賣傢，在市場活躍的3月出售房源後，近期轉投商鋪、酒店式公寓等商業地產。
從目前樓市購房大軍中的主力剛需置業者的角度而言，剛需項目、剛需板塊依舊是關鍵詞。種種跡象顯示，剛需項目、剛需板塊一如既往的受到熱捧。受到新政的影響，新房市場相對"受益"，不少買傢由二手房市場開始轉向新房市場。在接下來的幾個月中，這種趨勢將會持續，二手房的成交顯示出乏力。但與以往不同的是，之前並不受關註的一些郊縣板塊開始嶄露頭角。不過從成交價格看，與去年相比漲幅不大。
高價二手房：
剛需板塊二手房：總價100萬－300萬元
4月份二手住宅的全市份額環比下滑12%，一手房的市場份額則持續上升。而在度過"五一"小長假後，新房市場明顯感到瞭需求量逐步回流以及開發商的供應熱情。
"新國五條"的出臺後對於買賣市場的影響較大，尤其是二手房市場。至於租賃市場，其影響力並不是很大。
外郊環區域：
商鋪的投資標的從幾十萬元到上千萬元不等，選擇多，投資也較為靈活，一般中小標的商鋪較受市場關註。近期，受住宅市場政策調控的影響，不少資金撤離二手房，而商鋪的咨詢量和帶看量則有較明顯地增加。從目前市場動態來看，在嘉定、金山、松江等外郊環區域出現瞭一些適宜投資的商業綜合體項目，吸引著投資客的關註。同時建議計劃投資商鋪的買傢，投資商鋪時要對商鋪的投資回報率、地段、交通、客群等條件有充分地瞭解，而一些大型商業綜合體，則更要關註開發商對該項目的運營能力。
上海中原地產梅傢浜路分行經理楊道林表示，3月"新國五條"的出臺，使得板塊內不少投資型賣傢趁二手房市場活躍，出售瞭所持有的房源，近期這些持有現金的賣傢積極為資金尋找出路。投資商鋪成為他們的選擇。從分行瞭解到的情況看，目前約有4成賣傢在賣房後打算投資商鋪。5月以來，分行商業地產的業務量也從原來的2成達到瞭7成。商鋪不限購不限貸是最大的優勢。一名投資客在4月初賣掉兩套房後，用賣房所得的部分資金一次性付款買下瞭位於郊區某一綜合體內的商鋪。該投資客表示，房價經歷多年上漲，又在國傢一系列政策的嚴控下，投資剛需型房產再想獲利空間已很小，而風險卻不斷增大，所以自己果斷轉投商業地產。
未趕上3月賣房的好時光，部分賣傢已經對自己的後知後覺感到些許的懊惱。隨著申城二手房成交量快速冷卻，一些基於對市場看好而開出高價的房源開始被擠出水分。
觀音土地貸款滬二手房成交有點乏力轉售為租苗頭明顯
21世紀不動產上海銳豐源深路店區域負責人表示，三四月份源深板塊內一般一套性價比稍高的學區房源一經掛出，至最終達成意向成交往往僅需兩周不到的時間，並且部分高性價比學區房源甚至可能同時吸引到五六傢客戶追捧。不過隨著傳統高峰過去，近期分行內的學區房成交有逐步轉淡之勢。據介紹，目前板塊內5月份成交量較3月份的高位回落瞭約60%左右，目前成交相對集中在面積為30－60平方米的小戶型學區房。買傢需求分為孩子掛戶口和置換兩種類型，比例為5:5。這名負責人介紹，成交走弱的原因一方面是傳統的學區房成交高峰已過；另一方面整個板塊目前存在有客戶無房子的現象，造成成交量的大幅回落，促使板塊學區房成交再次步入新一輪的"蓄水期"。
堅決不在高點"站崗"雖然已有目標房源，陸先生仍然告訴自己"要淡定"。"最近兩個月二手房的交易量在急劇下滑，市場被提前透支消費帶來的負面效應有所顯現，那些價格虛高的房源是時候該擠擠水分瞭。"果不其然，時隔一周後，不少中介人員紛紛來電稱，原本"鐵板一塊"的價格，賣傢表示可以談瞭。"有的中介說賣傢降瞭7萬元，還有的說降瞭10萬元，更有號稱跟賣傢關系很鐵的中介暗示，260萬元可以談，目前的價格還是太亂，需要再觀望一下。"陸先生表示。
開始被"擠出水分"
進入5月以來，二手房市場基本延續瞭4月的市場行情，買賣雙方的觀望情緒越發濃厚，成交也頗為乏力。買賣雙方對房價預期的差異，使目前的成交較遲緩，掛牌量和成交量都下滑瞭6成。賣傢紛紛轉移視線，中心區域的賣傢大多選擇轉售為租，而外圍區域的賣傢，則轉向投資商鋪，這些賣傢約占20%。
近半個月來，市民陸先生一直在某大虹橋輻射區域內看房。本周三，他的手機裡傳來瞭一個興奮的聲音："陸先生，您之前有意向的那套房子，賣傢主動降價7萬元，現在隻要求273萬元到手價......"還沒等中介說完，陸先生平靜地回應說："不急，等到250萬元以下再考慮吧。"
虹口赤峰路地鐵站附近的老公房均價都要在28000－29000元/平方米左右，目前約有2成的賣傢選擇轉售為租，區域內40－60平方米的房源租金在2500－3500元/月。近期有一套"雙東小區"37平方米的老公房，由於是對口重點第四中心小學的學區房，又是"滿五唯一"，因而賣傢掛牌價150萬元，而買傢的心理預期價格為145萬元。因賣傢對價格較為堅持，因而3月掛牌以來遲遲未能成交。賣傢近日表示轉售為租，租金2600元/月。
在中內環區域，5月份以來，轉售為租的苗頭已經很明顯。
金山新城、青浦北部板塊嶄露頭角
有關數據顯示，5月份第二周，新房交易量達到22.4萬平方米，環比增長近3成，紅5月新房市場將會呈現量價環比小幅齊升的局面。漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，從熱銷項目看，這類樓盤的地理位置基本集中在外環以外剛需板塊中。略有不同的是，以往不受關註的金山新城、青浦北部等板塊開始嶄露頭角。從成交價格看，與去年相比漲幅不大，優惠幅度也沒有什麼優勢。(見右表)
轉售為租苗頭明顯
目前剛需置業群體比較青睞於交通便利價格實惠的板塊。這些板塊具備的條件是：1、剛需樓盤眾多，總價基本可以控制在100萬－300萬元。2、交通較為便利，有1條或多條軌交線路貫通，同時配有多條公交線路作為輔助。3、周邊商業等配套設施較為完善。
漢宇地產市場研究部對全市二手房成交重點板塊的抽樣監測反饋顯示：目前二手房住宅的熱點板塊主要集中在寶山共康泗塘、松江新城以及浦東周康等剛需樓盤較為集中、周邊配套較為完善的板塊中。
購房者觀望氛圍漸濃 市場整體趨穩
租套小戶型繼續觀望
在閘北，由於買賣雙方仍在觀望，對房價都較為堅持，心理價格的預期存在5%左右的差異，因而成交進展遲緩。約有2成以上的賣傢紛紛轉售為租，75－110平方米的2房租金約在4000－5500元/月。上海(樓盤)中原中興財富分行經理許艷閣表示，區域租金相比3月約有5%左右的上漲，由於買傢報價不及賣傢心理預期，於是賣傢轉售為租，而這樣的賣傢普遍都擁有多套房源。比如，一套"凱成苑"129平方米的3房，毛坯房，賣傢掛牌380萬元，而買傢的心理價位僅為360萬元，20萬元的差距使得該房源一直沒能成交，近期賣傢打算邊售邊租，租金5000元/月。
中介門店反映，在接待的買傢中，有不少原本就是租客，受到新政影響後，這些置業者的態度主要集中於1、轉向新房市場。2、繼續租房並觀望市場動態。3、積極獲取合適的房源信息並表示會果斷出手。
從租房板塊熱點分佈看，基本集中在松江新城、長寧中山(樓盤)公園、徐匯中心等傳統租賃板塊。
從需求房源來看，受熱捧的房源主要有：1、中心區域的小戶型。以長寧中山公園為例，受到供需影響，該區域內小戶型租賃房源非常緊俏。2、外環內的老公房。以浦東塘橋為例，受到交通便利度的影響，區域內老公房往往會得到在周邊工作白領的青睞。3、外環外的中小戶型。以松江新城為例，通常90平方米以下新房較受歡迎，其原因主要是因為這些房源的價格基本在2000－3000元/月，租金較為適中。
內容來自sina新聞
中心區域：
不過，源深板塊整體價格並未隨市場供需的銳減出現明顯波動，與三四月份呈現持平之勢。三四月間學區房成交及需求的旺盛形勢，已使學區房的價格較年初普遍上漲約10%，而同期板塊內整體價格漲幅維持在5%之間。如板塊內對口上海市浦東新區第二中心小學的羽北小區、巨東小區等都是此前板塊內學區房的主要成交對象。這些小區在市場上的掛牌價格如今已齊齊上漲至4萬－4.2萬元/平方米的歷史高價，僅兩個月內即較年初上漲瞭近8%－10%。與之對應板塊內的非學區房房源雖然受整體市場利好影響，同期價格也有所上調，但漲幅控制在5%以內。如與羽北小區一街之隔的巨野小區，其因不屬傳統學區房，目前的售價為3萬－3.2萬元/平米，兩者每平方米則相差近萬元。
而在徐匯中心板塊，情況也與此類似。徐匯中心板塊內小學資源豐富，有匯師小學、向陽小學、光啟小學等多所重點小學，學區房源分佈較廣。自年初以來，學區房基本沒有降價。而且由於樓盤地段、學區雙料優勢，此前年內1季度成交相對活躍。不過近期該類學區房源成交卻出現大幅回落，隻是價格方面仍居高不下，故整體板塊學區房成交可謂處於"有價無市"的局面，短期內買賣雙方尚在磨合期。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/08582197588.shtml
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