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  在今天下午的中國房地產商業精英研修課程上,易居中國執行總裁丁祖昱為學員解析瞭2013中國房地產企業銷售排行榜榜單(2013年度房企銷售金額Top50、2013年度房企銷售面積Top50),並作瞭簡潔的2014樓市預測。

  另外前面幾位還有碧桂園,碧桂園會超過一千億瞭。我後面微信當中會寫為什麼今年碧桂園會這麼好。它最近幾年也是換瞭老總,營銷突破。以及它著重打造的明星項目取得的成果。世茂也不錯,它目標是沖七百億的,但是差一點點沒有沖到。很多樓盤12月份開,大傢都知道預售證拿不到瞭,因為房價控制的原因也拿不到瞭,及時拿到房價也控制瞭,他覺得為瞭沖七百億而沖七百億沒有意義。就控制瞭一下。融創也不錯,融創過五百億就要牛瞭,要講他看不到漲到什麼時候瞭。另外我們看一下,福建的企業上漲非常快。特別是上海,很多上海貴的地,都被福建拿掉瞭。有些企業銷售速度很快,拿地也很猛。排在五十強有三傢老牌企業,一傢是世茂,一傢是陽光城,現在排在30位,還有一傢是旭輝,都是非常不錯的福建企業。陽光城更離譜一點,11年是23億,12年是73億。13年就變成220億。它跳得也太快瞭,但是它確實做出來瞭。世茂是14年要沖一千億。世茂是連續三年50%的銷售金額增長。也是很瞭不起,我覺得福建的企業都很厲害。還有太和,擴張都是很迅猛的。

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內容來自sina新聞

  丁祖昱:大傢好,平時都是做主場,今天做個墊場。當然墊場的東西也不差。我想跟大傢交流一下13年房地產銷售排行榜的事情。12月31號晚上很好,我和我同事們都在加班,加班到1月1號凌晨,是什麼事情呢?想把13年的TOP50榜單做一下。為什麼搞到這麼晚呢?半個月前我們認為第五十位,差不多130億就能到50億的,到最後兩三天的時候,我們認為140億,就可以到50億瞭。最後一天發現150億也許都做不到前五十位。那一天發生瞭很多的事情。因為我們克而瑞每個季度都搞金融論壇。我們想先搞掉。講三個部分,榜單發佈榜單解讀榜單預測。

丁祖昱解析中國房地產企業銷售排行榜

  對14年做一下簡單的預測。首先第一個預測,我相信大傢都理解瞭,企業集中度會繼續提升。而且接下去的提升會更加好提升一點。我對今年市場預測,成交量很難繼續上一個臺階瞭。從目前來看,成交量不要下跌已經不錯瞭。一二線成交量基本上相比13年都要下跌。在成交量不在上升的市場當中,大企業做大市場份額,可能性更大一些。所以14年是做大市場規模做大市場占有率的很好的機會。一些地方排除排名很少,主要是央企和民企。地方國企要在接下來繼續發力。

  我講一講第十位,第十位有一個股市,綠城差不多有六百多億的成交量。但是我們不能雙算業績。所以根據它們之前的財務約定,誰把業績計到這個財務當中,一下子歸到融創上,一下子把綠城的業績拉掉上百億。這個情況下綠城還有554億。第九位實際上也已經很高瞭,第9位的世茂房地產。如果忽略到綠城,前十位的房地產13年比12年提升是相當高的。二十位的門檻原來從兩百多億提升到瞭329億。50強的門檻從120億提升到瞭150億。大傢拼得很厲害。整個門檻都在往上走。

易居中國執行總裁丁祖昱

  梯隊情況。我們這個裡面分瞭四個梯隊。一千億以上,五百到一千,三百到五百。一百到三百。第一梯隊有七傢企業,這七傢企業均值達到瞭1324億,第二梯隊是四傢企業,加在一起均值是604億。第三梯隊是10傢企業,有401億。第四梯隊是29傢企業,有195傢企業。我們把第二梯隊跟第三梯隊合並。實際上超過七百億的沒有。那第二梯隊就14傢企業。第三梯隊是29傢企業,又發現一個很有意思的數據,第一梯隊七傢第二梯隊翻一翻,第三梯隊又翻一番。在這樣的情況下企業要上一個梯隊是蠻有難度的。所以從現在情況來看,大企業當中競爭會越來越激烈。因為誰都不願意混在,就算是大型企業,50強企業,都願意再上一個臺階。從具體榜單上可以看到,按照區域看到,華東華北華南,華南跟西南做一個區分。這三個占到主導,加在一起占到80%。80%的企業還是在這三個最主要的區域當中,另外我們分城市情況來看,一二線還是主力,特別是今年,一線城市占到瞭41%,這個數字相當高的。50傢企業,竟然有40%的銷售金額出在一線城市,當然面積隻有27%,說明一線城市的房價相當高。三四線加起來隻有17%。所以對於五十強企業來看,他們的主戰場是在一線城市。所以今天要避開一線城市也很容易,避開一二線就避開跟他們的競爭瞭。所以現在一二線城市地價不斷的攀升,就是這個道理。

  前億企業有望擴容至八到九傢。世茂最具潛力。華潤置地也有可能。其他的一些企業,上到三五百億的企業,我認為數量還會進一步的增加。因為從一兩百億,從幾十億到一兩百億都很輕松,就是這幾年,很多企業完成瞭幾十億到一兩百億的蛻變。那既然能達到一兩百億,再跨到三五百億,我認為很多企業都能跨上這個臺階。

  面積榜第一位是綠地。第十位是世紀金源。這個企業我很佩服,能夠一年賣兩百多平方米。平均一個盤要賣七八十萬平方米。二十位還是中鐵,三百萬平方米左右。三十位是建業,214萬平方米。基本上跟前面金額是同步的。32位就兩百多萬平方米。之後就一百多萬平方米瞭。隻不過到瞭44位之後,差距稍微有點大。我們看到50位,和記黃埔是118平方米。但是現在有一些企業跟我溝通,說你們覆蓋的城市有限,有的四線城市沒有覆蓋。我說請他提供項目清單,下次我們監測的時候把這個城市再監測進去。因為我們監測的城市還是有限的。

  另外項目檔次貢獻度來看,中高檔現在差不多是15%的比例。高檔是15%的比例。中高檔是15%的比例,中檔系40%的比例。差不多是這樣一個態勢,大多是是剛需和首次改善為主的。這兩個加在一起是70%,剩下才是中高檔和高檔。所以如果你要做量,可能還是要選擇主流的地產項目。

  再從十強的位置做一個對比,我們可以看一下12年和13年前十強的銷售業績和均價做一個對比,我們可以發現,大多數企業的價格都上升瞭,均價都上升瞭。除瞭中海,中海是略微下降瞭4%。剩下的都有上升。其中上升比較多的,像恒大,上升瞭13%,所以今年恒大,面積第一位沒有瞭,它現在排在第一位。次於綠地,次於碧桂園。但是他自己松瞭一口氣,他包袱沒有瞭。他未來的方向是做中高端瞭,要進一線和二線城市。所以今年恒大的房價的上升,有13%的上升。

  另外我們再看銷售金額,這些企業當中,上升最多的是碧桂園。也就是12年和13年完全是兩個公司瞭,很多人都不認識碧桂園瞭。碧桂園12年才476億,13年接近1100億。另外也有增長比較緩的,我們把綠城拿掉,綠城是雙算。萬科、保利這個增長比較緩,平均增長是36%。均價上升瞭4%。這個其實上升的速度也不快。所以我前面說的理由還是存在的,還是在賣剛需,還是在賣中端。

  從領軍企業情況來看,我們一個一個的簡單分析一下。萬科速度在放緩,最後兩個月的時候,明顯看到萬科整個前進的步伐在放緩,他們內部也說瞭,要收一下。如果當時不是因為各個區域之間還有所競爭的話,萬科今年可能會縮得更厲害。所以萬科14年讓出首位的可能性越來越大瞭。從另外一傢老牌的恒大來看,已經在13年完成瞭戰略方面的調整。所以10月份開始,它進入的城市都變成一二線城市瞭,綠地特別引人註目。14年準備雙沖第一。它對外目標是要到兩千億,對內遠遠不止兩千億。當然做不做得到還不一定。

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  這個榜單大傢都看到瞭,萬科到1700多億,綠地緊隨其後,1625億。綠地是14年非常強有利的競爭者。綠地認為14年的第一名應該是他。第50名,是150.5億。最後幾名都151億多,都有小數點瞭,現在要通過比小數點之後的數字。第十位是率呈,差不多553億左右。第30位,是217億。後面還有好幾傢兩百億。今年有兩百億的話,也就是三十多位。信用貸款率利試算表公式二胎年息三十五六位這樣一個位置。然後再到50位是150億。這次榜單競爭是很激烈的。

現場實錄如下:

  從數據上來看,集中度還在繼續提升過程當中,我們最後看到左邊一覽當中,前十強金額浸種13.27%,20強達到瞭18.25,50強是25.35。整個面積集中度稍遜一籌。但是前50強也達到瞭15%左。可以這麼講,這50傢公司確實代表中國的房地產企業。

  對於冠軍企業,這裡一些目標我都列瞭一下,萬科、綠地都報瞭兩千億。是不是對外報的我不管,反正我們瞭解到的是兩千億,碧桂園是1300億。內部是說要報1500億。世茂是報瞭一千億,綠城是600億,龍湖也是600億,富力是報的550億。但是我估計600億都不止。

  在這裡我還是要提醒一下大傢,14年的市場比13年壓力要大,營銷難。在座都是營銷的,還是要謹慎,力爭上半年多賣掉點房,下半年說不定會出現什麼問題。當然大傢都不好也沒有問題,就怕別人好你不好。

  增長方式,更多企業追求有質量的增長。現在企業需要行業需要,資本界需要,媒體也需要,我這個排行榜還得繼續做下去。對於企業來講,單純量上的增長一是方面,更重要的是多指標的增長。我跟其他企業交流的時候,我也提到,今天你利潤增長怎麼樣。你的負債是不是也在大幅度的長。你各項指標,如果今天是均好的增長。那我說最歡迎,怕的是單純追求規模增長的指標,而其他得不到相應的增長。隨著我對中國房地產市場,未來我認為總量的天花板逐步的看到的情況下面,我覺得企業更應該追求有質量的增長。對於企業來說,特別是對於五十強企業來說,在有質量的增長上,繼續追求有特色的增長。也就是每傢企業做出自己的特色,這個是更好的。大傢同質化的競爭,實際上最終還是會走到一條比較狹窄的路上。

  我想今天就跟大傢匯報這些內容。謝謝大傢。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-11/23192575085.shtml

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