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英國央行以港為師 樓市按揭調控遠觀
曾在《信報》和香港金管局效力的陳民傑君，近日就英國央行針對樓市過熱推出的措施發表評論。在其眼中，英國以香港為師彰彰明甚。作者長期出任金管局要職，站在金融監管前線，英國"效法"香港實施按揭措施這句話，乃立足於事實而非刻意往香港臉上貼金之言。
老畢上周亦曾提及，香港向有七成按揭上限之設(早於1991年已開始實施)，英國現在才針對樓市推出宏觀審慎監管措施，可謂姍姍來遲。然而，老畢同時補上一句：英國央行乃第一傢開宗明義就樓市過熱推出針對性政策的主要央行，以此而論堪稱西方世界的"先驅"。
英國央行以港為師，老畢相信"學"的是昔日的香港，為保金融體系健全防患未然。可是，在下對措施的效果不敢樂觀，甚至認為大有可能適得其反，搞不好壓樓市變加熱。
周期有別的經濟體實施相同的貨幣政策，往往得付出不菲的代價。香港為堅守聯匯，過去二三十年飽受資產泡沫、通脹通縮的考驗。基於貨幣政策無法自主，香港對這一切皆身不由己，隻能逆來順受。歐洲為實現貨幣聯盟經濟一體，邊緣國與核心國利率one size fits all(以一概全)，由此引發的張力，從歐債危機差點導致歐元區分崩離析，足可窺一斑而知全豹。
英國乃主權國，且並未置身歐元區，貨幣獨立利率自主，當然不存在香港或歐洲其他國傢的難題。然而，大不列顛國內經濟發展不均，樓市尤其分化。這裡的分化，所指並非一個地區極熱(倫敦)，其他地區則極冷。適當的演繹該為其他地區偏熱，倫敦則過熱。陳民傑便提及，英國整體樓價今年4月按年升9.9%，倫敦樓價更升近兩成。
倫敦物業價格本就遠高於國內其他地區，樓價升幅雙倍於別的英城，樓市分化焉能不愈演愈烈？這正是倫敦物業發展商Berkeley執行董事佩連斯以既得利益者的身份，提出倫敦利率應高於國內其他地區的底因。問題是，一個國傢豈能執行兩套貨幣政策？別說利率，英國央行剛宣佈的壓抑樓市措施，同樣一個準則全國通行，並未圍繞倫敦高風險按揭早已超標、首都樓價升幅雙倍於其他地區作出針對性處理。
第一，以倫敦跟其他城市分化之嚴重，英國央行堅持一視同仁，等到其他地區高風險樓按觸及危險水平，英國銀行的倫敦物業按揭超標情況將有次級房貸二胎年息借貸增貸轉貸多嚴重？
第二，英國央行強調，新措施隻會在全國樓價未來三年再升兩成的前提下執行。請告訴老畢，數據不斷顯示倫敦樓價升幅拋離全國水平，其他地區樓價再漲兩成二胎房貸銀行缺錢急用哪裡借錢，倫敦"磚頭"將貴成什麼樣子？
按照已知狀況，英國央行在防范樓市泡沫上隻怕事與願違。措施上周四出臺後，英國物業發展商股價連升多天，市場已把央行壓樓價的效力寫在墻上。
在老畢眼中，能令倫敦樓市轉勢的並非官方措施，而是由市場力量主宰的英鎊匯價。鎊匯近日升穿1.7美元，從過去十年情況可見，這是一個非常重要的關口。從【附圖】可見，鎊匯偏強時，1.7乃支持位；英鎊偏弱時，1.7卻變為阻力。英鎊有著"神經刀"的特質，不論升跌，說來便來。一年前，鎊匯徘徊於1.4/1.5美元之間，如今已升穿1.7。阻力一破，英鎊會否如入無人之境，挑戰2007年底的2.0大關？
現在便回答這個問題，言之尚早。然而，不妨假設2.0年末可達，對外國投資者來說，那意味其持有的倫敦物業賺價(升值)兼賺匯。反過來看，有意在海外置業的有錢人，倫敦物業將變得貴上加貴。世上"對沖城市"少說也有十個八個，富人放眼天下，資金從世界某一角落轉到另一角落易如反掌。鎊匯急速轉強，會否減弱海外買傢倫敦置業的誘因，同時驅使已持貨者賣樓套現價匯齊賺，對英國樓市的影響不容忽視。
本文版權所有：香港信報財經新聞
【《樓市爆米花》第一期：大神的世界你不懂】
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09364266405.shtml
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