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【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】

  持續的房地產調控，正讓房企嚴重依賴銀行融資的格局發生改變。近期住建部政策研究中心與高和資本聯合展開的民間資本調研發現，房地產開發企業的融資結構正悄然發生變化，直接融資已成為房地產開發企業重要的資金來源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。與此同時，民間資本開始湧入，並將投資目光鎖定商業地產。

  直接融資大發展

  目前，房地產直接融資的具體方式主要有房地產信托、房地產基金和券商資管。2012年房地產直接融資的占比快速上升，房地產信托餘額為6800億元，發展迅速。相比之下，房地產基金尚處於起步期，發展時間僅有三到五年。但據業內估計，2012年的房地產基金規模已經超過1000億元。

  今年以來，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大。到今年4月，房地產信托占信托發行量的比重達到33%，已超過金融和基礎設施行業。在多個投資領域受到限制的背景下，房地產信托有望再次成為信托業務重點。

  "從企業的投資額和融資額來看，這些數字新板特區豪宅二胎年息借貸增貸轉貸目前是近十年來的最高水平。"住建部政策研究中心主任秦虹表示，這表明目前房地產企業並不缺房子二胎利率貸款全省皆可處理錢，所以有能力拿地，甚至拿"高價地"。

  不過，秦虹仍然強調，今年社會流動性相當充裕，但未來除瞭貸款外，房企一定要多關註直接融資。"直接融資是下一步金融改革的大方向之一，需要開發企業的高度支持。"秦虹表示，房地產是資金密集行業，但不斷加碼的地產調控讓寬松、低成本、易於獲得的銀行貸款環境難以再現。因此，未來維持房地產企業發展的重要支撐點將是直接融資。

  民間資本湧入

  房地產直接融資的快速發展，已經吸引民間資本的關註。今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京(樓盤)麗澤商務區拍出的第一塊土地，預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。

  對此，高和資本董事長蘇鑫表示："關註直接融資，關註新的金融行業細分領域的市場變化和投資需求，未來要做大房地產就必須關註直接融資方式。"

  作為我國首支人民幣商業地產基金，高和資本目前收購資產規模已超過60億元，其中在北京三環內核心區域完成五個商辦物業項目收購，其中四個項目完成退出。近期，高和資本加速在一線城市的佈局，以7.9億元收購位於上海(樓盤)靜安區核心位置寫字樓中華企業大廈，這是高和資本在上海的首個項目收購。

  根據住建部政策研究中心與高和資本發佈的《2012年民間資本與房地產業研究總報告》，民間資本對房地產業的投資策略及方式正發生改變，商業地產已成為民間資本最為重要的一個投資出口，房地產私募股權投資將是值得關註的民間投資焦點領域。









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/09113241911.shtml

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